Verwalter-News 20. November 2014

BGH: Eigentümergemeinschaft kann zu Sanierung verpflichtet werden

Henning Lindhoff

In dritter Instanz fällte der Bundesgerichtshof am 17. Oktober 2014 (Aktenzeichen V ZR 9/14) ein bedeutsames Urteil. Ein individueller Wohnungseigentümer ist berechtigt, auch in solchen Fällen die Sanierung einer gemeinschaftlichen Immobilie zu verlangen, in denen die Miteigentümer eine Sanierung nicht befürworten und wichtige Gründe anführen, nach denen sie sich nicht an den entstehenden Kosten beteiligen müssen. Voraussetzung aber, die Sanierung auch gegen solcherlei Widerstände durchsetzen zu können, ist, dass die Behebung der Baumängel unbedingt nötig erscheint und nicht warten kann.

Finanzielle Argumente der Miteigentümer spielen nach Auffassung der Richter des V. Zivilsenats des BGH in solchen Situationen keine Rolle. Diese könnten sogar in Haftung genommen werden, falls sie ein Sanierungsvorhaben grundlos verzögern.

Im konkret verhandelten Fall bestand die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses. Der Rechtsvorgänger der Klägerin hatte seine Kellerräume nachträglich ausgebaut. Sie bilden seit einer Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten waren die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss. Die Klägerin hatte die im Keller gelegene Wohnung im Jahr 2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Preis von 85.000 Euro erstanden. Diese wies seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und galt als unbewohnbar, wie auch die Richter des BGH bestätigten. Als Ursache hierfür identifizierten sie in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum beträfen.

Das Amtsgericht Andernach hatte zunächst der Klägerin Recht gegeben und die die Beklagten verurteilt, der anteiligen Aufbringung der Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung durch die Wohnungseigentümer und der Bildung einer Sonderumlage von rund 54.500 Euro zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung zu zahlen. Auf Berufung der Beklagten hatte das Landgericht Koblenz das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Es war zur Ansicht gelangt, die Kostenbelastung überschreite die „Opfergrenze“ der betagten und finanzschwachen Beklagten, deren Wohneinheiten auch ohne die begehrte Sanierung nutzbar seien. Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat unter dem Vorsitz der Richterin Dr. Stresemann hob dieses Urteil nun auf. Er entscheid, dass die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung der Sonderumlage verlangen kann.

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• BGH-Urteil im Volltext (demnächst verfügbar)