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5. September 2018

Streit unter Eigentümern: Diese Mehrheitsverhältnisse sind relevant in der Gemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Je größer ein Haus ist, je mehr Parteien es gibt, desto höher ist das Konfliktpotenzial. Und jeder will natürlich mit seinem Eigentum machen können, was er will. Doch gerade diese ist in einer Eigentümergemeinschaft nur begrenzt möglich. Zwar kann dort jeder sein Sondereigentum, das heißt seine Wohnung gestalten, wie er möchte, doch bereits wenn es darum geht, ein neues Fenster einzusetzen oder Rollläden anzubringen, kann es knifflig werden. In solcherlei Fällen geht es um das Gemeinschaftseigentum.

Änderungen und Umbauten an diesem betreffen die gesamte Gemeinschaft und benötigen demenstprechd gemeinsame Entscheidungen.

Mit einfachen Mehrheiten ist es leider oft nicht getan. Geht ...

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29. August 2018

Haftung bei Gebäudeschaden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Einzelne Eigentümer sind nicht selten überfordert, wenn es in ihrer Wohnung zu einem Gebäudeschaden kommt – gerade dann, wenn sie diese vermietet haben. Schließlich stattet das deutsche Mietrecht die Mieter mit ausgeprägten Rechten aus.

Dass der Mieter beispielsweise grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat, muss der Eigentümer darlegen und beweisen. So urteilte u.a. der Bundesgerichtshof im Februar 2001 (Aktenzeichen VIII ZR 292/98). Auch eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war.

Ganz gleich, wer letztlich Schuld für einen Schaden trägt, kann der Mieter jedoch eine ...

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17. August 2018

Brandschutz: Wer darf Rauchmelder installieren und warten?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf per Beschluss Installation und Wartung von Rauchmeldern sich ziehen. Diese stehen nicht im Sonder- sondern im Gemeinschaftseigentum. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München im Februar 2017 die Klage eines Wohnungseigentümers abgewiesen, der Rauchmelder in seiner Wohnung installiert und sich mit der Klage gegen einen entsprechenden Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft gewehrt hatte (Aktenzeichen 482 C 13922/16 WEG).

Bereits im März 2011 hatte das Landgericht Hamburg geurteilt: „Rauchwarnmelder sind keine wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes, sondern Zubehör im Sinne des Paragraphen 97 BGB. Sie sind daher nicht sondereigentumsfähig.“ (Aktenzeichen 318 S 193/10)

Die Richter erläuterten, bei Rauchmeldern handele ...

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13. August 2018

Sonderumlage: Neuer Eigentümer haftet für seinen Vorgänger

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.

Der Bundesgerichtshof urteilte zu diesem Thema zuletzt am 15. Dezember 2017 (Aktenzeichen V ZR 257/16)
Im konkreten Fall verlangte eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer wurde am 31. Oktober 2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits zuvor, am 28. August 2014, hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen und zur Finanzierung eine ...

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9. August 2018

Abriss von Balkonen: Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen zahlen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Kern jedes Sondereigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist stets der Raum. Nur ein solcher kann zum Sondereigentum erklärt werden. Als „Raum“ werden neben den vier Wänden auch Dachterrassen und Garagenstellplätze angesehen. Außenstellplätze, wie Carports oder Gartenterrassen, gehören jedoch nicht dazu.

Bei Balkonen ist die Lage verzwickt. Das durch eine Balkonbrüstung begrenzte „Gebiet“ wird zwar überwiegend als ein „Raum“ angesehen. Ist dieser Raum dem Sondereigentum zugeordnet, ist er dann auch Sondereigentum. Fehlt eine solche Bestimmung aber, ist der Raum gemeinschaftliches Eigentum.

Die Balkonbrüstung, eine etwa vorhandene Balkondecke, die Bodenplatte des Balkons sowie sonstige konstruktiv notwendige Teile, Balkontüren und die Isolierschicht sind ...

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25. Juli 2018

Hausgeld muss sein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Begriff „Hausgeld“ als Umschreibung für den monatlichen Vorschuss auf die Bewirtschaftungskosten hat sich längst eingebürgert, obwohl er im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorkommt. Unter ihm versteht man insbesondere die Vorauszahlung für laufende Betriebskosten, die bei einer Vermietung auf den Mieter umlegbar sind, und für Verwaltervergütung und sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten.

Wenn die Hausgeldvorauszahlungen sehr gering sind, sind halb- oder vierteljährliche Zahlungen durchaus empfehlenswert. Hierdurch werden der buchhalterische Aufwand minimiert und Kosten eingespart. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass die Kontogebühren den Wohnungseigentümer bei den Überweisungen zweifach treffen: einmal auf seinem Privatkonto und zum Zweiten auf dem Konto der Wohnungsgemeinschaft.

Doch ...

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20. Juli 2018

Kauf aller WEG-Anteile: Was wird aus dem Gemeinschaftsvermögen?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das Gesetz unterscheidet zwischen Eigentum, das allen Eigentümern gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen zusteht (gemeinschaftliches Eigentum) und dem – zwingenden – Alleineigentum jedes Wohnungs- und Teileigentümers. Alleineigentum ist das Sondereigentum, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des Grundstücks gelöst ist. Die Begriffe „gemeinschaftliches Eigentum“ und „Sondereigentum“ beziehen sich stets und nur auf das Grundstück bzw. das oder die aufstehenden Gebäude.

Neben gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum steht das Alleineigentum eines Wohnungseigentümers an seinen Sachen, zum Beispiel seinen Einrichtungsgegenständen und am Zubehör des Sondereigentums.

Nach der Miteigentumsquote beziehungsweise der Größe der Miteigentumsanteile wird in der Regel festgelegt, wie die laufenden Kosten (zum Beispiel Heizöl, Allgemeinstrom ...

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14. Mai 2018

my-ETW und die Datenschutzgrundverordnung

Chris Vigelius

Chris Vigelius

Ab dem 25. Mai 2018 gilt in der gesamten EU die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Für my-ETW bedeutet das, dass wir unsere Datenschutzerklärung auf die neue Rechtslage angepasst haben und in Zukunft mit jedem Kunden einen Vertrag zur sogenannten "Auftragsdatenverarbeitung" abschließen.

Inhaltlich ändert sich dabei nichts. Wie schon zuvor gehören die Daten, die Sie in Ihr my-ETW-Konto hochladen, ausschließlich Ihnen. Was auch immer Sie in Ihrem Objekt, dem Mailsystem oder dem neuen Ticketsystem (dazu gleich mehr) eintragen oder hochladen: Wir schauen es uns nicht an, wir werten es auch nicht aus, und erst recht geben wir Ihre Daten niemals an Werbetreibende, Adresshändler ...

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20. April 2018

Müllentsorgung: Kosten trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Gesetzgeber verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich anteilig an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Die Höhe dieser Zahlungsverpflichtungen ergibt sich wiederum aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung der Hausverwaltung.

Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich die Kosten, die im Wirtschaftsjahr von den Eigentümern aufgebracht werden müssen. Sie setzen sich aus den regelmäßigen Kosten der Verwaltung des Eigentums, wie zum Beispiel Reinigungskosten, und der Instandhaltungsrückstellung zusammen. Kosten für Abwasser und auch für den Müll werden gleichermaßen in das Hausgeld eingerechnet.

Laut Gesetz sind Müllkosten also Kosten der Eigentümergemeinschaft. Dieser wollte sich eine Eigentümerin eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht ...

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13. April 2018

Vermögen: Wann haftet der Beirat?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Grundsätzlich haftet jeder für sein Tun – ganz gleich, ob er ehrenamtlich als Verwaltungsbeirat handelt oder als Privatperson.

Da der Beirat ein überprüfendes und beratendes Gremium ist und kein handelndes, ist seine Haftung recht gering. Übersteigt der Beirat natürlich seinen gesetzlichen Aufgabenumfang, so vergrößert sich auch die Haftung.
In der Regel ist die Organhaftung im Rahmen der privaten Haftpflichtversicherung ausgeschlossen. Und da der Verwaltungsbeirat ein Organ der Eigentümergemeinschaft darstellt, ist hier im Regelfall kein Versicherungsschutz gegeben.

Wie kann es zu einem Haftungsfall kommen?

Regelungen hinsichtlich der Aufgaben der Wohnungseigentumsgemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz.
Paragraph 29 exemplarisch lautet: „…den Verwalter unterstützen sowie ...

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