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15. September 2017

Bundestagswahl 2017: Was können Wohnungseigentümer von den Parteien erwarten?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Mietpreisbremse, Steuern, Bauordnung… Was planen die Parteien für die Zeit nach der Bundestagswahl am 24. September 2017? Wir geben Ihnen den Überblick.

Mietpreisbremse

Die SPD will eine Auskunftspflicht für Vermieter einführen und damit für mehr Transparenz sorgen. Die Mietspiegel sollen verbindlicher und mögliche Mieterhöhungen nach einer Modernisierung begrenzt werden.

Die Grünen fordern in ihrem Programm eine „robuste“ Bremse ohne „unnötige Ausnahmen“, zudem eine Kappung der Modernisierungsumlage.

Einen Schritt weiter geht Die Linke. Sie will Mieterhöhungen komplett verbieten, wenn der „Wohnwert“ nicht verbessert wird. Den Vermietern soll es also nur erlaubt sein, die Inflation auszugleichen.

Im Gegensatz dazu wollen FDP und ...

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8. September 2017

Mieterhöhung: Hausverwalter benötigt Vollmacht im Original

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wird der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags von einem Hausverwalter vertreten und ist dies auch entsprechend zum Ausdruck gebracht, kann die Hausverwaltung Mieterhöhungen aussprechen, ohne hierzu eine Vollmachtsurkunde vorlegen zu müssen.

Wurde entsprechendes nicht schon im Mietvertrag kommuniziert, wird es jedoch kompliziert.

In einem konkreten Fall in Berlin erging Mietern eines Mehrparteienhauses im Juni 2015 eine Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung. Dem Schreiben lag die Verwaltervollmacht bei, aber lediglich als Kopie. In ihrer schriftlichen Antwort wiesen die Mieter daher das Mieterhöhungsverlangen mangels Vollmacht zurück.

Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg gab ihnen später Recht. Mit seinem Urteil vom 2. Mai 2016 (Aktenzeichen 20 C ...

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29. August 2017

Abrechnung ist Pflicht

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zu den Pflichten eines jeden Hausverwalters gehört es, nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Dies ergibt sich einerseits aus dem Verwaltervertrag, andererseits aus Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Formell muss der Verwalter einiges bedenken: So ist die zu erstellende Abrechnung übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Dabei hat der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu beachten. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenberechnung. Aus dieser sind die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer durch Einzelabrechnung zu entnehmen.

Die Angaben dienen letztlich der Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Abrechnung ist so zu gliedern und ...

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4. August 2017

Genügt der Mehrheitsbeschluss für einen Kfz-Stellplatz?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Stellt die Errichtung von Stellplätzen auf einer Gemeinschaftsfläche, die einem Miteigentümer als Garten zugewiesen wurden, eine bauliche Veränderung dar, die nur einstimmig getroffen werden kann?

Dieser Frage widmete sich das Amtsgericht Tostedt im Mai 2015 (Aktenzeichen 5 C 195/14).

Zunächst scharf abzugrenzen vom Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum. Zu diesem gehören Flächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, etwa eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz. Ob der daran Berechtigte hier im gemeinschaftlichen Eigentum bauen darf, ist eine Frage dessen, was mit dem Sondernutzungsberechtigten vereinbart ist.

Die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen sind grundsätzlich bauliche Veränderungen. Dazu gehört auch ...

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27. Juni 2017

Kita oder Post? – Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay
Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay

Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur dann ordnungsmäßig, wenn es den gesetzlichen Vorschriften, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Finden sich dort keine Regeln, leitet sich der ordnungsmäßige Gebrauch aus den Interessen aller Eigentümer ab. Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum sind stets gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung so zu nutzen, dass andere Eigentümer nicht gestört und in ihren Rechten eingeschränkt werden.

Stehen Räume im Teileigentum und sind mit einer Zweckbestimmung versehen, ist eine andere Nutzung nur dann zulässig, wenn daraus keine wesentlichen Nachteile für die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Daran erinnerten auch die Richter des Landgerichts Hamburg, als sie im Januar 2016 gegen ...

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19. Juni 2017

Postzustellung: Die Existenz eines ausreichend großen Briefkastens ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay
Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay

Jeder bekommt Post, egal ob als Mieter oder Eigentümer. Oft sind es Rechnungen und Werbung, seltener private Briefe oder Zeitschriften. Auf jeden Fall sollte die gesamte Post aber seinen Adressaten möglichst unbeschädigt erreichen. Die dazu notwendigen Briefkästen gehören zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Und auch sie sind regelmäßig Anlass für Zwist und Streitigkeiten.

So entschied der Bundesgerichtshof im November 2006 über das Recht von Wohnungsmietern zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen im Haus. Dieses erstreckt sich gemäß des Urteils auch darauf, Postsendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Dies gelte auch dann, wenn die Sendungen ...

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31. Mai 2017

Das Verwaltungsvermögen der WEG

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Sinn und Zweck einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen zu einem großen Teil auch darin, Verträge mit Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu schließen, vor allem mit dem Verwalter.

Die Verwaltung gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes bezieht sich wiederum nicht nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, sondern auch auf das Verwaltungsvermögen. Zum Verwaltungsvermögen gehören alle Mittel, die die Wohnungseigentümer gemeinsam ansammeln, etwa die Instandhaltungsrückstellung, die Vermögensgegenstände, aber auch die Verbindlichkeiten (beispielsweise bei Banken). Mit Vermögensgegenständen sind sowohl Sachgegenstände (zum Beispiel Rasenmäher, Gartengerätschaften, Putzmittel, Leuchten, Bargeld, Gartenfrüchte, Verwaltungsunterlagen und andere) wie auch sonstige Vermögenswerte (Wohngeld- und Rücklagenkonto, Mietforderungen bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum, Beitragsforderungen gegenüber den einzelnen ...

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2. Mai 2017

Die Hausordnung ist bindend: Eigentümergemeinschaft kann Vogelfutter auf Balkon untersagen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das Leben in einem Mehrparteienhaus bedeutet immer auch Leben in einer Gemeinschaft – dies gilt auch für Wohnungseigentümer. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen die Mitglieder gewisse Regeln einhalten. Diese finden sich zunächst im Regelwerk über die Verwaltung und Nutzung der Immobilie, in der Hausordnung und schließlich im Gesetz.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung bilden die rechtliche Grundlage für jede Eigentümergemeinschaft, auf die die eigentliche Verwaltung aufbaut.

Vor allem in größeren Gemeinschaften empfiehlt sich eine solche Hausordnung. In dieser können die Details zu den gesetzlichen und reglementarischen Bestimmungen festgehalten werden. Hier finden ...

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24. April 2017

Trampolin im Garten: Wohnungseigentümer müssen einstimmig entscheiden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Bauliche Veränderungen an der gemeinschaftlichen Immobilie kommen nicht häufig vor, doch wenn sie geplant werden, sind sie nicht selten eine Ursache von Zwist und Uneinigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Einen konkreten Fall, der in diesen Bereich fällt, verhandelte zuletzt das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 S 5/15).

In diesem ging es um ein Trampolin im Garten. Auf den ersten Blick offenbart sich dieses Sportgerät nicht unbedingt als bauliche Veränderung, doch ein Hamburger Wohnungseigentümer sah dies anders.

Sechs Mitglieder der entsprechenden Eigentümergemeinschaft hatten den Plan gefasst, im Bereich einer Spielplatzfläche ein Trampolin aufzustellen. Dies wollten sie sich von der gesamten Eigentümerversammlung genehmigen ...

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29. März 2017

Der Verwaltungsbeirat: Grundlagen für die Praxis

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Verwaltungsbeiräte sind einfache Miteigentümer, arbeiten ehrenamtlich und gelangen häufig ohne lange Vorbereitungszeit in ihre Ämter. Sind sie einmal von der Eigentümerversammlung gewählt, stellen sich ihnen allerlei Fragen: Welche Aufgaben haben sie? Und welche Pflichten? Haften sie für ihre Handlungen und Entscheidungen?

Diesen Fragen wollen wir uns heute widmen.

Grundsätzlich ist der Verwaltungsbeirat das dritte verwaltende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen der Hausverwalter und die Versammlung der Eigentümer als höchste Instanz.

Auf der Eigentümerversammlung wird der Verwaltungsbeirat neben dem Verwalter gewählt beziehungsweise abberufen. Dem obersten Organ Eigentümerversammlung gegenüber hat der Beirat ein Berichtspflicht. Er hat die Aufgabe und das Recht, die ...

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