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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

13. August 2018

Sonderumlage: Neuer Eigentümer haftet für seinen Vorgänger

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.

Der Bundesgerichtshof urteilte zu diesem Thema zuletzt am 15. Dezember 2017 (Aktenzeichen V ZR 257/16)
Im konkreten Fall verlangte eine Wohnungseigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer wurde am 31. Oktober 2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits zuvor, am 28. August 2014, hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen und zur Finanzierung eine ...

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9. August 2018

Abriss von Balkonen: Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen zahlen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Kern jedes Sondereigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist stets der Raum. Nur ein solcher kann zum Sondereigentum erklärt werden. Als „Raum“ werden neben den vier Wänden auch Dachterrassen und Garagenstellplätze angesehen. Außenstellplätze, wie Carports oder Gartenterrassen, gehören jedoch nicht dazu.

Bei Balkonen ist die Lage verzwickt. Das durch eine Balkonbrüstung begrenzte „Gebiet“ wird zwar überwiegend als ein „Raum“ angesehen. Ist dieser Raum dem Sondereigentum zugeordnet, ist er dann auch Sondereigentum. Fehlt eine solche Bestimmung aber, ist der Raum gemeinschaftliches Eigentum.

Die Balkonbrüstung, eine etwa vorhandene Balkondecke, die Bodenplatte des Balkons sowie sonstige konstruktiv notwendige Teile, Balkontüren und die Isolierschicht sind ...

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25. Juli 2018

Hausgeld muss sein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Begriff „Hausgeld“ als Umschreibung für den monatlichen Vorschuss auf die Bewirtschaftungskosten hat sich längst eingebürgert, obwohl er im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorkommt. Unter ihm versteht man insbesondere die Vorauszahlung für laufende Betriebskosten, die bei einer Vermietung auf den Mieter umlegbar sind, und für Verwaltervergütung und sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten.

Wenn die Hausgeldvorauszahlungen sehr gering sind, sind halb- oder vierteljährliche Zahlungen durchaus empfehlenswert. Hierdurch werden der buchhalterische Aufwand minimiert und Kosten eingespart. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass die Kontogebühren den Wohnungseigentümer bei den Überweisungen zweifach treffen: einmal auf seinem Privatkonto und zum Zweiten auf dem Konto der Wohnungsgemeinschaft.

Doch ...

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20. Juli 2018

Kauf aller WEG-Anteile: Was wird aus dem Gemeinschaftsvermögen?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das Gesetz unterscheidet zwischen Eigentum, das allen Eigentümern gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen zusteht (gemeinschaftliches Eigentum) und dem – zwingenden – Alleineigentum jedes Wohnungs- und Teileigentümers. Alleineigentum ist das Sondereigentum, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des Grundstücks gelöst ist. Die Begriffe „gemeinschaftliches Eigentum“ und „Sondereigentum“ beziehen sich stets und nur auf das Grundstück bzw. das oder die aufstehenden Gebäude.

Neben gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum steht das Alleineigentum eines Wohnungseigentümers an seinen Sachen, zum Beispiel seinen Einrichtungsgegenständen und am Zubehör des Sondereigentums.

Nach der Miteigentumsquote beziehungsweise der Größe der Miteigentumsanteile wird in der Regel festgelegt, wie die laufenden Kosten (zum Beispiel Heizöl, Allgemeinstrom ...

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20. April 2018

Müllentsorgung: Kosten trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Gesetzgeber verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich anteilig an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Die Höhe dieser Zahlungsverpflichtungen ergibt sich wiederum aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung der Hausverwaltung.

Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich die Kosten, die im Wirtschaftsjahr von den Eigentümern aufgebracht werden müssen. Sie setzen sich aus den regelmäßigen Kosten der Verwaltung des Eigentums, wie zum Beispiel Reinigungskosten, und der Instandhaltungsrückstellung zusammen. Kosten für Abwasser und auch für den Müll werden gleichermaßen in das Hausgeld eingerechnet.

Laut Gesetz sind Müllkosten also Kosten der Eigentümergemeinschaft. Dieser wollte sich eine Eigentümerin eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht ...

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13. April 2018

Vermögen: Wann haftet der Beirat?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Grundsätzlich haftet jeder für sein Tun – ganz gleich, ob er ehrenamtlich als Verwaltungsbeirat handelt oder als Privatperson.

Da der Beirat ein überprüfendes und beratendes Gremium ist und kein handelndes, ist seine Haftung recht gering. Übersteigt der Beirat natürlich seinen gesetzlichen Aufgabenumfang, so vergrößert sich auch die Haftung.
In der Regel ist die Organhaftung im Rahmen der privaten Haftpflichtversicherung ausgeschlossen. Und da der Verwaltungsbeirat ein Organ der Eigentümergemeinschaft darstellt, ist hier im Regelfall kein Versicherungsschutz gegeben.

Wie kann es zu einem Haftungsfall kommen?

Regelungen hinsichtlich der Aufgaben der Wohnungseigentumsgemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz.
Paragraph 29 exemplarisch lautet: „…den Verwalter unterstützen sowie ...

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6. April 2018

Dürfen Versammlungen von einzelnen Eigentümern einberufen werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Im Regelfall werden Eigentümerversammlungen vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft einberufen. Wenn sich dieser jedoch weigert, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats diese Aufgabe übernehmen.

Doch es kommt vor, dass die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter besitzt – beispielsweise, weil sie keinen solchen bestellt hat oder weil er sein Amt niedegelegt hat.

In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft per Beschluss einen Verwalter bestellen, der dann die Versammlung einberuft. Schließlich besitzt jeder der Eigentümer einen durchsetzbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu zahlt auch die Bestellung eines Verwalters.

Sollte eine Bestellung und Einberufung auf diesem Weg scheitern, kann sich jeder Eigentümer auch durch das Gericht zur Einberufung ...

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6. März 2018

Die Groko kommt - was bedeutet das für Wohnungseigentümer?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

In ihrem Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die Bauförderung sowie die Harmonisierung von Wohneigentumsschutz und Mietrecht auf die Agenda der neuen der großen Koalition gesetzt.

In den Vertragsentwurf wurde unter anderem die Einführung eines Bürgschaftsprogramms aufgenommen, das den Erwerb von Wohneigentum erleichtern soll:

„Wir wollen ein Bürgschaftsprogramm der KfW einführen, mit dem ein Anteil des Kaufpreises bzw. der Baukosten selbstgenutzten Wohneigentums abgesichert wird. Dadurch kann das beim Erwerb notwendige Eigenkapital gesenkt werden. Die Bürgschaft soll für 20 Jahre gelten.“

Auch sollen die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, bei der Grunderwerbsteuer Freibeträge für Erwachsene und Kinder einzuführen ...

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1. März 2018

Frischluft: Der Streit ums Lüften im Treppenhaus

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gegenüber den Mietern ist das Thema Lüften schon mehrfach klar geregelt worden – zum Beispiel auch durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 11. Februar 2000: Demnach setzt ein ausreichendes Lüften einer Wohnung mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus, das heißt der Mieter muss die Wohnung zweimal morgens und einmal abends querlüften.

Ein gutes Werkzeug zur Klärung dieser Frage ist die Hausordnung. Exemplarisch durch Einfügen eines solchen Satzes: In der Hausordnung: „Die Wohnung ist auch in der kalten Jahreszeit ausreichend zu lüften. Dies erfolgt durch möglichst kurzfristiges, aber ausreichendes Öffnen der Fenster. Zum Treppenhaus hin darf die Wohnung, vor allem aber die ...

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30. Januar 2018

Rauchmelder: Besteht eine Installationspflicht?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Schon ein einfacher Rauchwarnmelder kann im Zweifel lebensrettend sein. Bildquelle: Wikimedia unter CC-BY-SA-Lizenz
Schon ein einfacher Rauchwarnmelder kann im Zweifel lebensrettend sein. Bildquelle: Wikimedia unter CC-BY-SA-Lizenz

Es ist eine Binsenweisheit: Rauchmelder können Leben retten.

In allen Bundesländern müssen Neubauten daher mit diesen Geräten ausgestattet werden. Doch für bereits stehende Immobilien ist eine Nachrüstung nicht überall Pflicht. Eigentümer und Hausverwalter sollten sie sich also gut informieren, bevor sie diesbezüglich aktiv werden.

In Bayern beispielsweise lief die Frist für die Nachrüstung am 31. Dezember 2017 ab, in Brandenburg und Berlin haben Eigentümer noch bis Ende 2020 Zeit. In Sachsen gibt es keinerlei Nachrüstpflicht. In allen anderen Bundesländern jedoch besteht die Nachrüstpflicht dagegen bereits seit Anfang 2017.

Und genau diese betriff auch Eigentümergemeinschaften. Aus Paragraph 10 Absatz 6 Satz ...

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