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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

20. April 2018

Müllentsorgung: Kosten trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Gesetzgeber verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich anteilig an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Die Höhe dieser Zahlungsverpflichtungen ergibt sich wiederum aus dem Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung der Hausverwaltung.

Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich die Kosten, die im Wirtschaftsjahr von den Eigentümern aufgebracht werden müssen. Sie setzen sich aus den regelmäßigen Kosten der Verwaltung des Eigentums, wie zum Beispiel Reinigungskosten, und der Instandhaltungsrückstellung zusammen. Kosten für Abwasser und auch für den Müll werden gleichermaßen in das Hausgeld eingerechnet.

Laut Gesetz sind Müllkosten also Kosten der Eigentümergemeinschaft. Dieser wollte sich eine Eigentümerin eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht ...

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13. April 2018

Vermögen: Wann haftet der Beirat?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Grundsätzlich haftet jeder für sein Tun – ganz gleich, ob er ehrenamtlich als Verwaltungsbeirat handelt oder als Privatperson.

Da der Beirat ein überprüfendes und beratendes Gremium ist und kein handelndes, ist seine Haftung recht gering. Übersteigt der Beirat natürlich seinen gesetzlichen Aufgabenumfang, so vergrößert sich auch die Haftung.
In der Regel ist die Organhaftung im Rahmen der privaten Haftpflichtversicherung ausgeschlossen. Und da der Verwaltungsbeirat ein Organ der Eigentümergemeinschaft darstellt, ist hier im Regelfall kein Versicherungsschutz gegeben.

Wie kann es zu einem Haftungsfall kommen?

Regelungen hinsichtlich der Aufgaben der Wohnungseigentumsgemeinschaft finden sich im Wohnungseigentumsgesetz.
Paragraph 29 exemplarisch lautet: „…den Verwalter unterstützen sowie ...

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6. April 2018

Dürfen Versammlungen von einzelnen Eigentümern einberufen werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Im Regelfall werden Eigentümerversammlungen vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft einberufen. Wenn sich dieser jedoch weigert, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats diese Aufgabe übernehmen.

Doch es kommt vor, dass die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter besitzt – beispielsweise, weil sie keinen solchen bestellt hat oder weil er sein Amt niedegelegt hat.

In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft per Beschluss einen Verwalter bestellen, der dann die Versammlung einberuft. Schließlich besitzt jeder der Eigentümer einen durchsetzbaren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu zahlt auch die Bestellung eines Verwalters.

Sollte eine Bestellung und Einberufung auf diesem Weg scheitern, kann sich jeder Eigentümer auch durch das Gericht zur Einberufung ...

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6. März 2018

Die Groko kommt - was bedeutet das für Wohnungseigentümer?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

In ihrem Koalitionsvertrag haben CDU/CSU und SPD die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, die Bauförderung sowie die Harmonisierung von Wohneigentumsschutz und Mietrecht auf die Agenda der neuen der großen Koalition gesetzt.

In den Vertragsentwurf wurde unter anderem die Einführung eines Bürgschaftsprogramms aufgenommen, das den Erwerb von Wohneigentum erleichtern soll:

„Wir wollen ein Bürgschaftsprogramm der KfW einführen, mit dem ein Anteil des Kaufpreises bzw. der Baukosten selbstgenutzten Wohneigentums abgesichert wird. Dadurch kann das beim Erwerb notwendige Eigenkapital gesenkt werden. Die Bürgschaft soll für 20 Jahre gelten.“

Auch sollen die Bundesländer die Möglichkeit erhalten, bei der Grunderwerbsteuer Freibeträge für Erwachsene und Kinder einzuführen ...

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1. März 2018

Frischluft: Der Streit ums Lüften im Treppenhaus

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gegenüber den Mietern ist das Thema Lüften schon mehrfach klar geregelt worden – zum Beispiel auch durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 11. Februar 2000: Demnach setzt ein ausreichendes Lüften einer Wohnung mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus, das heißt der Mieter muss die Wohnung zweimal morgens und einmal abends querlüften.

Ein gutes Werkzeug zur Klärung dieser Frage ist die Hausordnung. Exemplarisch durch Einfügen eines solchen Satzes: In der Hausordnung: „Die Wohnung ist auch in der kalten Jahreszeit ausreichend zu lüften. Dies erfolgt durch möglichst kurzfristiges, aber ausreichendes Öffnen der Fenster. Zum Treppenhaus hin darf die Wohnung, vor allem aber die ...

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30. Januar 2018

Rauchmelder: Besteht eine Installationspflicht?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Schon ein einfacher Rauchwarnmelder kann im Zweifel lebensrettend sein. Bildquelle: Wikimedia unter CC-BY-SA-Lizenz
Schon ein einfacher Rauchwarnmelder kann im Zweifel lebensrettend sein. Bildquelle: Wikimedia unter CC-BY-SA-Lizenz

Es ist eine Binsenweisheit: Rauchmelder können Leben retten.

In allen Bundesländern müssen Neubauten daher mit diesen Geräten ausgestattet werden. Doch für bereits stehende Immobilien ist eine Nachrüstung nicht überall Pflicht. Eigentümer und Hausverwalter sollten sie sich also gut informieren, bevor sie diesbezüglich aktiv werden.

In Bayern beispielsweise lief die Frist für die Nachrüstung am 31. Dezember 2017 ab, in Brandenburg und Berlin haben Eigentümer noch bis Ende 2020 Zeit. In Sachsen gibt es keinerlei Nachrüstpflicht. In allen anderen Bundesländern jedoch besteht die Nachrüstpflicht dagegen bereits seit Anfang 2017.

Und genau diese betriff auch Eigentümergemeinschaften. Aus Paragraph 10 Absatz 6 Satz ...

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10. Januar 2018

So machen Sie Ihr Betongold winterfit

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Bildquelle: PublicDomainPictures.netDer Winter ist da. Ist Ihre Immobilie fit?
Der Winter ist da. Ist Ihre Immobilie fit?

Meteorologisch ist sie längst in Deutschland eingetroffen, die kälteste Zeit des Jahres. Und spätestens nun stellt sich die Frage: Wie können Eigentümergemeinschaften das Sonder- und Gemeinschaftseigentum für den Winter präparieren?

Das ist ähnlich wie beim Auto: Als Wohnungseigentümer sollten Sie sich Ihre Immobilie zumindest einmal jährlich genauer ansehen: Ist alles noch dran? Ist alles stabil? Ist alles dicht?

Denn wenn beispielsweise die Haushülle Risse hat, dann kann Wasser eindringen. Wenn es friert, vergrößert es die Risse, schlimmstenfalls kann das Eis sogar Fassadenteile absprengen. Vor allem bei älteren Häusern kann dies zu einem großen Problem werden. Vor allem Vorsprünge, Ornamente oder ...

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29. Dezember 2017

Was sich 2018 für Immobilieneigentümer ändern wird

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gesetzliche Änderungen erwarten Immobilieneigentümer ab dem 1.1.2018 vor allem im Energiebereich und in Sachen Sanierung:

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle wird mit seinem Programm „Heizen mit erneuerbaren Energien“ den Bau von Solaranlagen, Wärmepumpenheizungen und Biomasseheizungen fördern. Um eine solche Förderung erhalten zu können, müssen Verbraucher ab 2018 einen entsprechenden Förderantrag stellen, bevor sie mit der Umsetzung der Maßnahme beginnen.

Zudem wird die KfW-Bankengruppe in ihrem Programm „Erneuerbare Energien-Speicher“ den Tilgungszuschuss zur Förderung von Batteriespeichern für Photovoltaikanlagen von 13 auf 10 Prozent der errechneten Speicherkosten senken.

In Bezug auf altersgerechte Umbauten von Immobilien, wird die KfW wieder Maßnahmen ...

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11. Dezember 2017

Können Eigentümer zum Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Als Wohnungseigentümer kann man in seinen eigenen vier Wänden machen, was man will… So zumindest lautet die allgemeine Auffassung. Doch so ganz stimmt diese Weisheit leider nicht.

Wer es sich als Wohnungseigentümer mit der Gemeinschaft verscherzt, riskiert sogar, dass er von dieser zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen zu werden. Dies wird in Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Verletzt demnach ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber den Miteigentümern, können diese Unterlassung verlangen. Ändert er jedoch sein Verhalten nicht oder verletzt er seine Verpflichtungen so erheblich, dass es den anderen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann, in der Gemeinschaft mit ihm zusammenzuleben ...

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1. Dezember 2017

Hausverwalter können Sondergebühr erheben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Der Kauf einer Wohnung ist im Regelfall mit einer Kreditaufnahme verbunden. Mit dem geliehenen Geld wird nicht nur die Immobilie selbst bezahlt. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und in der Folge auch die möglichen Sanierungs- oder Umbaukosten, die vom neuen Eigentümer bezahlt werden müssen.

Neben dem Hausgeld und den Kosten für die Verwaltung können Hausverwalter auch Kosten für einen Rechtsstreit in Rechnung stellen. Dafür allerdings muss er erst einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. Es ist auch zulässig, dass sich der Verwalter dabei von einem Rechtsanwalt helfen lässt.

In einem diesbezüglichen, konkreten Fall ...

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