Verwalter-News 10. Dezember 2014

Mietpreisbremse: Das Investitionsklima verschlechtert sich

Henning Lindhoff

Vor einem guten Monat, am 7. November 2014, befasste sich der Bundesrat erstmals mit einem Gesetzentwurf der Bundesregierung zur „Dämpfung des Mietanstiegs“, dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), oder auf den Punkt gebracht: mit der seit Sommer 2013 zur politischen Debatte stehenden Mietpreisbremse. Diese ist heftig umstritten. Gleich zwei Rechtsgutachten sind in den vergangen Monaten zu dem Ergebnis gekommen, dass der Gesetzentwurf verfassungswidrig sei.

Ein aktuelles Gutachten, das der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Auftrag gegeben hatte, kritisierte im November 2014, dass der Gesetzentwurf das Eigentumsrecht der Haus- und Wohnungseigentümer sowie die Vertragsfreiheit von Mietern und Vermietern gleichermaßen verletze. Das Gesetz sei schlichtweg ungeeignet, die Wohnungsknappheit zu bekämpfen. Als wesentliche Gründe für die Verfassungswidrigkeit identifizierten die Professoren vier Punkte:

1. Die Mietpreisbremse schützt nicht Mieter, sondern finanzstarke Wohnungssuchende, die sich künftig mehr Wohnraum zu geringeren Mieten leisten können.
2. Beliebte Stadtteile werden durch die Mietbegrenzung noch attraktiver. Die Nachfrage steigt weiter.
3. Mit der Mietpreisbremse kann die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung nicht mehr sichergestellt werden. Vermieter werden sich vom Markt zurückziehen.
4. Durch die gedrosselten Neuvertragsmieten geht der Marktbezug der zukünftigen Mietpreise verloren. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgehebelt. Damit wird ein Kern des sozialen Mietrechts zur Regelung von Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen unbrauchbar.

Die politischen Entscheider verkennen also einmal mehr die Prinzipien des freien Marktes, die natürlich auch im Wohnungsmarkt greifen. So schrieben die Gutachter der Humboldt-Universität, Prof. Dr. Alexander Blankenagel, Prof. Dr. Rainer Schröder, Prof. Dr. Wolfgang Spoerr: „Die Wirtschaftlichkeit der Wohnraumvermietung kann mit der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung in den durch entsprechende Verordnung bestimmten Gebieten nicht mehr sichergestellt werden.“ Was daraus folgt, nämlich die weitere Verknappung von Wohnraum, kann und darf nicht im Sinne der Politik sein.

In einem zweiten Rechtsgutachen der InWIS Forschung & Beratung GmbH, das die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) in Auftrag gegeben hatte, hoben die Prüfer bereits im Mai 2014 den Punkt hervor, dass eine einheitlich geltende Mietpreisbremse keinesfalls werde verhindern können, dass selbst Durchschnittsverdiener in beliebten Gebieten kaum noch adäquaten Wohnraum finden. Und weiter: „Dagegen erhalten Bezieher höherer Einkommen einen Preisvorteil, ohne dass deren Schutz erforderlich wäre. In beliebten Lagen wird es ohne zusätzliche Maßnahmen, insbesondere eine deutliche Ausweitung des Mietwohnungsangebotes, schwierig bleiben oder unmöglich sein, jedem Haushalt beispielsweise das Wohnen in der Innenstadt zu ermöglichen.“ Zudem würde die Bremse das Investitionsklima auf dem Immobilienmarkt verschlechtern und sich negativ auf den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände auswirken.

Doch allen Kritikern zum Trotz scheint die Bundesregierung derzeit nicht von ihrem marktfernen Pfad abweichen zu wollen. Ihr Gesetz wird mit Sicherheit zu mehr Bürokratie und Rechtsunsicherheit, schließlich auch zu vermehrten Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern führen.

Eine unschöne juristische Entwicklung, die Investoren wie auch Eigentümergemeinschaften ganz besonders in Betracht ziehen sollten.

Links

• Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Mietpreisbremse
• Das Gutachten für den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland