Verwalter-News 16. Dezember 2014
BGH: Wohneigentümergemeinschaften dürfen Unterlassungsansprüche geltend machen
Vor wenigen Tagen, am 5. Dezember 2014, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der Frage entschieden, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben (Aktenzeichen V ZR 5/14). Die Richter kamen zu dem Schluss, dass eine individuelle Rechtsverfolgung dann nicht mehr möglich ist, sobald die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.
Im konkreten Fall hatte eine Wohneigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer prozessiert, in dessen Wohnung gewerbliche Prostitution betrieben worden war. Ein Eigentümer der Gemeinschaft wollte jedoch nicht so lange warten und verklagte den Nachbarn selbst auf Unterlassung des Betriebs.
Seine Klage wurde nun vom BGH abgewiesen mit der Begründung, er sei dazu nicht berechtigt gewesen. Indem die Wohneigentümergemeinschaft den Beschluss gefasst habe, gegen den Nachbarn vorzugehen, habe sie die alleinige Zuständigkeit für eine Klage begründet. Der einzelne Wohnungsinhaber hätte sich an die Gemeinschaft wenden und von diesem verlangen müssen, die Klage endlich einzureichen.
In seiner Pressemitteilung konkretisierte der BGH seine Begründung: „Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, so stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden. Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen. Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Hierdurch wird eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt.“
Explizit ordnet der BGH damit den Willen des einzelnen Wohnungsinhabers der Mehrheitsentscheidung der Wohneigentümergemeinschaft unter. Zudem solle aber auch der Beklagte vor einer mehrfachen Inanspruchnahme geschützt werden.
Nicht berührt von diesem Urteil werden Klagen, die eine Beeinträchtigung von Sondereigentum des Einzelnen zum Gegenstand haben – ganz konkret zum Beispiel, wenn sich dieser durch den Lärm der Nachbarn gestört fühlt.
Vielleicht hätte der Kläger somit mehr Erfolg gehabt, wenn er gegen zu lautes Liebesgestöhne im nachbarschaftlichen Etablissement geklagt hätte.
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