Verwalter-News 4. Februar 2015

Betriebskosten: Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden

Henning Lindhoff

Jedes Jahr aus Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß § 556a Abs. 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.

Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen“ oder „nach Quadratmetern“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.

Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen“ Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges“ Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig“, also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.

Auch Hausverwalter und Wohneigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen und sich an den gesetzlichen Verteilerschlüssel, also die anteilige Wohnfläche, zu halten. Die damit unter Umständen verbundenen Ungerechtigkeiten sind schlicht hinzunehmen, wie der Gesetzgeber mit seiner gesetzlichen Zweifelsregelung in § 556a BGB zum Ausdruck bringt. Aus Sicht des Vermieters geht es nur darum, die angefallenen Kosten auf die Mieter seines Hauses zu verteilen. Mit welchem Verteilerschlüssel das geschieht, kann ihm letztlich gleichgültig sein. Daher sollte die vermietende Partei einen möglichst wenig streitträchtigen Umlageschlüssel wählen, also die Wohnfläche und keinesfalls den Personenschlüssel.