Verwalter-News 18. März 2015

Mietpreisbremse: Der Geist, der Gutes will, aber Böses schafft

Henning Lindhoff

Wer Gutes will und plant, erschafft allzuoft nur das Gegenteil. Auch auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich, wie schädlich weil ineffizient Monopole wirtschaften.

Dies hat unlängst auch der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Rolf Kornemann erkannt. Gegenüber dem Magazin „Focus“ nannte er die von der Großen Koalition durchgesetzte Mietpreisbremse eine „gigantische und illegale Umverteilungsaktion des Staates“. Er befürchtet, die eigentliche Zielgruppe – Normalverdiener und Familien mit Kindern – würden von dem neuen Gesetz nicht profitieren: „Auch künftig setzen sich Menschen mit hohen Einkommen durch. Der Unterschied ist nur, dass sie den Wohnraum günstiger bekommen als vorher.“ Eine staatlich begrenzte Miete helfe keinem weiter, weil sie die Ursache der Kostenexplosion in Großstädten – die Wohnungsknappheit – nicht bekämpfe, so Kornemann im „Focus“.

Wie recht er hat. Zum Thema Mietpreisbremse veröffentlichte die Denkfabrik Agenda Austria aus Wien bereits im Januar 2014 ihre Studie „Teurer Wohnen“, in der sie mit überaus treffsicheren Analysen und klugen Lösungsvorschlägen für den in Österreich wie in Deutschland kaum noch funktionstüchtigen Wohnungsmarkt aufwartete.

Drei von vier Mietverträgen werden durch den Staat reguliert

Mietpreisobergrenzen sind gut gemeint, helfen aber nur Besserverdienern, wissen die Forscher. Denn „der Personenkreis, der sich die Wohnung leisten kann, wird durch die Mietobergrenze deutlich größer. Den Zuschlag bekommt aber der Bewerber mit dem in den Augen des Vermieters vielversprechendsten Einkommensnachweis (das bedeutet mehr Sicherheit für den Vermieter). Während die Besserverdiener von den Preisbremsen profitieren, nähern sich die Mieten im unteren Preissegment an die (höher liegende) Preisgrenze an.“ Neben dem deutschen zähle der österreichische Wohnungsmarkt zu den am strengsten regulierten weltweit. „Drei von vier Mietverträgen werden durch den Staat reguliert“, so die Autoren Philipp Geymüller und Michael Christl. „In Wien sind es sieben von acht. Geregelt werden diverse Bereiche, von der Ausstattung über die Bauordnung – allen voran aber der Mietzins.“

Lösungsmöglichkeiten sehen sie vor allem in radikalen Schritten zur Brechung staatlicher Einflüsse auf den Wohnungsmarkt. „Ohne mehr privates Geld wird der Preisdruck am Wohnungsmarkt nicht zu lindern sein. Üblicherweise reichen in einem funktionierenden Markt steigende Mieten aus, um das Angebot zu erhöhen (wodurch wiederum die Mieten sinken).“ Doch auch und gerade in Österreich funktionierten die Marktgesetze kaum noch, da die Regulierung dort „zu streng, die Auflagen zu hoch, die Renditeerwartungen zu niedrig“ seien.

Geymüller und Christl fordern zu Recht „mehr Luft“ für den Markt. Die bislang praktizierte Wohnbauförderung sei kaum förderlich. Viel eher sollten die Bürger in die Lage versetzt werden, mit Hilfe sinkender Steuerlast und damit einhergehend steigender Nettoeinkommen Mietsteigerungen verkraften zu können. Sie rechnen vor: „Wer hierzulande 1.000 Euro Miete bezahlt, muss 1.545 Euro am Markt (inklusive aller Sozialabgaben und Steuern) verdienen. Bei 1.500 Euro Miete sind es 2.852,47 Euro.“

Zum Ende plädieren Geymüller und Christl für eine Versöhnung von Mietern und Vermietern, für die Einsicht, dass vor allem Einflüsse des staatlichen Gewaltmonopols zu den derzeit zu beobachtenden Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt führen. Beide Seiten des Konflikts hätten Recht: „Die Mieten steigen tatsächlich deutlich an, zumindest für jene, die neue Verträge abschließen. Und das Vermieten von Wohnraum ist in kaum einem europäischen Land ein so schlechtes Geschäft wie in Österreich. Das Problem ist nur über ein steigendes Angebot zu lösen.“