Verwalter-News 15. Mai 2015

Immobilienerwerb: Die Teilungserklärung verlangt Aufmerksamkeit

Henning Lindhoff

Während die Zinsen am Anleihenmarkt ins Bodenlose rauschen, orientieren sich mehr und mehr Anleger in Richtung Immobilien. Auch Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Die Preise steigen, die Auswahl schrumpft. Interessieren auch Sie sich für den Erwerb einer neuen Wohnung, sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand des Objekts achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses in Augenschein nehmen. Schließlich bedeutet der Erwerb ein langfristiges Engagement. Worauf Sie sich konkret einlassen werden, zeigt Ihnen die Teilungserklärung der Gemeinschaft.

Diese Teilungserklärung wird auch gerne als „Grundgesetz“ der beteiligten Wohnungseigentümer bezeichnet und entspricht einer notariell beglaubigten Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines Grundstücks. In der Teilungserklärung, die als Anlagen neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung meist auch die Gemeinschaftsordnung enthält, wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt. Sie legt also verbindlich fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören und regelt mittels der Gemeinschaftsordnung, einer Art Hausordnung, auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und im Verhältnis zur Hausverwaltung. Außerdem wird das Gemeinschaftseigentum aufgelistet: Gänge, Flure, Aufzüge. Oft werden auch Fenster, Türen, Balkone oder Rasenflächen genannt und zugewiesen. Von großer Tragweite sind auch die in der Erklärung enthaltenen Angaben zu Zahlungsverpflichtungen und zum Stimmrecht innerhalb der Eigentümerversammlung. Die Frage nämlich, ob die Stimmen nach Objekt-, Kopf- oder Wertprinzip zählen, entscheidet wesentlich über den Einfluss des einzelnen Eigentümers auf zukünftige Beschlüsse und kann sich später als großer Stolperstein erweisen. „Bauträger und Investoren gehen hier am liebsten nach dem am Miteigentumsanteil orientierten Wertprinzip vor, weil sie dadurch bis zum Verkauf aller Wohnungen die meisten Stimmrechte haben“, erläuterte die Juristin Sandra Weeger-Elsner den Fallstrick gegenüber dem „Tagesspiegel“.

Nach Verabschiedung der Teilungserklärung kann sie später nur noch einstimmig geändert werden. Interessenten sollten das „Grundgesetz“ des Hauses also aufmerksam lesen, bevor sie sich in die gewünschte Immobilie einkaufen.