Verwalter-News 17. Juni 2015

Wasserschaden: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Henning Lindhoff

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschäden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit Feuchtigkeitsprobleme gemeldet habe, diese allerdings nicht auf seine Benachrichtigung reagiert habe. Gegenüber dem AG Bremen beschuldigte er die Miteigentümer, nicht ordnungsgemäß gehandelt und die Pflanzentröge trotz seiner Beschwerden nicht entfernt zu haben.

Die Bremer Richter entschieden allerdings zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger habe kein Recht auf Schadensersatz. Die Gemeinschaft habe nicht einzustehen für die Pflichtverletzungen einzelner Eigentümer. Zudem bestehe kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch. Eine Pflichtverletzung des Hausverwalters sah das Gericht ebenfalls als nicht erwiesen an.

Die Wohnung gehört selbstverständlich zum Sondereigentum eines jeden Mitglieds der Eigentümergemeinschaft. Dieses haftet daher auch individuell für den Schaden, der seinem Verfügungsrahmen entspringt. So möchte man denken.

Doch Vorsicht! Ganz so leicht ist die Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht. Wären die Pflanzen, die den Wasserschaden im oben beschriebenen Fall verursacht hatten, an einem Balkongeländer angebracht gewesen, hätte das AG Bremen vielleicht anders entschieden. Denn entgegen der landläufigen Auffassung gehören Balkongeländer, wie Markisen auch, zum Gemeinschafts- und nicht zum Sondereigentum. Ebenso gehören alle tragenden Bauteile und Versorgungsleitungen bis zu den Wohnungen, die Heizungsanlage, der Fahrstuhl, das Treppenhaus und die Fassade zum Gemeinschaftseigentum. Dazu kommen alle Gemeinschaftsanlagen wie Wasch- und Trockenräume im Keller und die Außenanlagen.

Auf den ersten Blick vielleicht Kleinkram. Doch gerichtlicher Streit kann teuer werden. Die Sachlage mit den geltenden Bestimmungen zu vergleichen, kann also schon im Vorfeld bares Geld sparen helfen.