Verwalter-News 25. Juni 2015

Instandhaltung: Anspruch gegen Eigentümergemeinschaft verjährt

Henning Lindhoff

Instandhaltungen sind in Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften ein immer wiederkehrendes Thema.

Bei den Eigentümern liegt schließlich die Verantwortung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum. Dies gehört zur sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ferner müssen die Wohnungseigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenwirken. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu angehalten, das Notwendige zu vereinbaren beziehungsweise zu beschließen.

Gemäß Paragraph 16 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) gebührt jedem Wohnungseigentümer „ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Paragraph 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“. Nach Absatz 2 des gleichen Paragraphen ist jeder Wohnungseigentümer „den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen“.

Die Erstattungen für die entstandenen Kosten sollten besser schnell in die Wege geleitet werden. Dies verdeutlicht ein Fall aus Hannover. Das dortige Amtsgericht entschied im Dezember 2014 (Aktenzeichen 484 C 6184/14), dass die Verjährung eines Anspruchs auf Erstattung der Kosten für die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum gegen eine Eigentümergemeinschaft gemäß Paragraph 195 BGB drei Jahre betrage. Und nach Paragraph 199 Absatz 1 BGB beginnt diese dreijährige Verjährung bereits mit Schluss des Jahres, in dem der jeweilige Anspruch entstanden ist.

Im konkreten Fall hatte im Jahr 2007 eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentumswohnung eines Mitglieds ein Fenster erneuern lassen. Die entstandenen Kosten waren je zur Hälfte, nach einer vermeintlich verbindlichen 50/50-Regelung, von der Eigentümergemeinschaft und dem Wohnungseigentümer getragen worden.

Erst im Jahr 2014 forderte der Wohnungseigentümer dann die Eigentümergemeinschaft zum Ersatz der ihm entstandenen Kosten auf. Der diesbezügliche Antrag wurde jedoch von der Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung abgelehnt. Daraufhin klagte der Eigentümer vermeintlichen Ersatzanspruch ein, da laut Teilungserklärung für die Instandhaltung und Instandsetzung von Fenstern die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig war. Hiervon hatte der Wohnungseigentümer erst im Jahr 2011 erfahren.

Das AG Hannover entschied nun allerdings zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es gelte auch in diesem Falle die Verjährungsfrist von drei Jahren laut Paragraph 195 BGB.