Verwalter-News 26. Februar 2016

Wirtschaftsplan: Streitkosten besser vorab einkalkulieren

Henning Lindhoff

Stockwerkeigentum erfreut sich wachsender Beliebtheit, birgt allerdings auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die Gesetzesberge stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. In der Praxis ergeben sich daraus allerlei Fragen und Unklarheiten, immer wieder auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Einige dieser Streitigkeiten landen nicht selten vor Gericht.

Ein guter Grund vorab Streitkosten einzuplanen.

Auf diese Möglichkeit im Wirtschaftsplan einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft verwies auch der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 17. Oktober 2014 (Aktenzeichen V ZR 26/14). Die Richter stellten fest, dass es grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die Gemeinschaft ihren Hausverwalter mittels Einrichtung einer entsprechenden Kostenposition im Wirtschaftsplan in die Lage versetzt, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung gegen Beschlussanfechtungsklagen einzelner Mitglieder beauftragen zu können.

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft eine Position mit dem Titel „Anwaltskosten/Rechtsstreit“ im Wert von 7.000 Euro in ihren ihrem Wirtschaftsplan notiert. Die einzelnen Eigentümer sollten die entsprechenden Kosten gemäß ihres jeweiligen Miteigentumsanteils decken. Die Klage eines Miteigentümers gegen diesen Beschluss der Gemeinschaft blieb schlussendlich erfolglos.

Denn gemäß Paragraph 28 Absatz 1 Nummer 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Verwalter dazu verpflichtet, jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, in dem er die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben seiner Verwaltungstätigkeit aufführen muss. Daher gilt es insbesondere für solche Gemeinschaften, in denen Beschlussfassungen eher zäh vonstatten gehen, die Faustregel, dass vorhersehbare Kosten anwaltlicher Vertretung als feste Plangröße in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden sollten.