Verwalter-News 7. März 2016

Instandhaltung der Heizungsanlage: Mehrheitsbeschluss reicht in manchen Fällen

Henning Lindhoff

Die Reparatur einer Heizungsanlage kann nicht nur viel Geld kosten, sondern mitunter auch reichlich Nerven. Nicht selten wird in Eigentümerversammlungen heftig debattiert und gestritten, wenn solcherart Großprojekte anstehen. Doch zumindest für den Fall, dass ein defekter Heizkessel die Ursache für den Austausch darstellt, verspricht ein Urteil des Amtsgerichts Verden aus dem Juni 2014 etwas Hoffnung auf Schonung der Nerven (Aktenzeichen 2 C 424/13).

Denn ein solcher Austausch stellt nach Meinung der Richter keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar und bedarf daher auch keines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, die Heizungsanlage in ihrer Wohneigentumsanlage austauschen zu lassen. Zuvor waren innerhalb weniger Wochen bereits zwei Reparaturen an der im Jahr 1980 installierten Anlage durchgeführt worden.

Einer der Wohnungseigentümer kam allerdings zu der Erkenntnis, dieser Beschluss verstoße gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Er reichte eine Anfechtungsklage ein. Nach seiner Meinung sei ein kompletter Austausch keinesfalls notwendig, bedürfe der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Die Richter am AG Verden gaben ihm nicht recht. Der Austausch der Heizungsanlage sei eine reine Instandhaltungsmaßnahme und stelle keine bauliche Veränderung dar. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung sei daher absolut ausreichend, um die notwendigen Arbeiten in Auftrag geben zu können. Aus wirtschaftlicher Sicht bestehe kein vernünftiger Grund gegen den Beschluss. Zudem hätte ein Austausch aufgrund der Novellierung der EnEV ohnehin bis zum Ende des Jahres 2015 erfolgen müssen.