Verwalter-News 29. Juni 2016

Jahresabrechnung: Eigentümergemeinschaft muss Methode zur Verbrauchsermittlung mehrheitlich beschließen

Henning Lindhoff

Gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist ein jeder Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden. Dies betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar und in regelmäßigen Intervallen, denn sie haben gemäß Paragraph 21 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hinsichtlich der Ermittlung des Wärmeverbrauchs besitzen sie gemäß Paragraph 3 der Heizkostenverordnung das Wahlrecht.

Diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestätigte zuletzt das Landgericht München (Aktenzeichen 1 S 14998/14 WEG) am 30. November 2015. Der Mehrheitsbeschluss sei an dieser Stelle notwendig, um die Methode der Verbrauchsermittlung zu bestimmen.
Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen den genehmigenden Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft über ihre Jahresabrechnung 2012 geklagt. Er begründete seine Klage damit, dass die von der Gemeinschaft gewählte Methode der Wärmeverbrauchsermittlung rechtswidrig sei. Zuvor hatte es keine Diskussion und keine Abstimmung innerhalb der Gemeinschaft über die Ermittlungsmethode gegeben, weshalb das LG München dem Kläger auch recht gab.

Die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen in jedem Falle zunächst im Wege eines Mehrheitsbeschlusses darüber entscheiden, nach welcher der laut Heizkostenverordnung möglichen technischen Methoden der Wärmeverbrauch ermittelt werden soll. Dieser Beschluss muss schriftlich klar dokumentiert werden. Die Absegnung der späteren Jahresabrechnung beinhaltet keinesfalls eine automatische Genehmigung der Ermittlunsgmethode. Diese muss vorab erfolgen.

Auch Hausverwalter sollten sich dessen bewusst sein. my-ETW als Plattform zur Online-Immobilienverwaltung bietet hier die praktische Funktion, Dokumente, beispielsweise auch Beschlüsse bezüglich der Wärmeverbrauchsermittlung, allen Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft bequem zur Verfügung zu stellen.