Verwalter-News 21. Juli 2016

Jahresabrechnung: Kontostände sind elementarer Bestandteil

Henning Lindhoff

Alle Jahre wieder. Gemäß Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist ein jeder Hausverwalter dazu verpflichtet, nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Laut ständiger Rechtsprechung hat er dazu sechs Monate lang Zeit, sofern nichts anderes vertraglich geregelt wurde.

Richter bestätigten in der Vergangenheit immer wieder auch, dass eine solche Jahresabrechnung von jedem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne zusätzlichen Expertenrat verstanden werden muss.

Nun stellt sich aber die Frage: Wie muss eine solche, leicht verständliche Jahresabrechnung konkret aussehen?

Zwar hält das Gesetz keine Vorschriften parat zu Form und Inhalt, jedoch hat die ständige Rechtsprechung immer wieder auf wesentliche Merkmale einer gelungenen Abrechnung hingewiesen. Eine solche muss geordnet, übersichtlich, inhaltlich zutreffend dargestellt, rechnerisch richtig, nachvollziehbar und verständlich sein. Konkret bezeichnen muss die Abrechnung den Verwalter, das verwaltete Objekt, den Abrechnungszeitraum und die abgerechnete Einheit.
Inhaltlich sollten zumindest folgende Fragen adäquat beantwortet werden:

• Wieviel Geld wurde eingenommen?
  
• Wieviel Geld wurde ausgegeben?
  
• Welche Rückstände haben die Wohnungseigentümer?
  
• Wie hat sich das Vermögen der Eigentümergemeinschaft entwickelt?
  

Und vor allem:

• Wie ist der Stand der Konten der Gemeinschaft?
  
• Wie entwickelte sich zuletzt die Instandhaltungsrückstellung?
  

Im Juli 2015 stellte das Amtsgericht Erfurt (Aktenzeichen 2 C 12/13) ausdrücklich klar, dass eine jede Jahresabrechnung Angaben über die Höhe der Rücklagen und die Kontostände enthalten muss.

Im konkreten Fall hatten einzelne Wohnungseigentümer die letzte Jahresabrechnung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten, da sie der Meinung waren, dass die angefochtene Jahresabrechnung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Da Angaben zu den Einnahmen, welche im Abrechnungszeitraum angefallen seien, ebenso gefehlt hatten wie auch zu den Anfangs- und Endständen des Hausgeldkontos, gab ihnen das AG Erfurt Recht. Die Richter machten deutlich, dass eine Jahresabrechnung grundsätzlich eine geordnete, übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten muss.