Verwalter-News 2. August 2016

Gemeinschaftseigentum: Glasbausteine sind Fenstern gleichzusetzen

Henning Lindhoff

Wohnungseigentum ist eine Herausforderung. Rein begrifflich bereits.

Ganz allgemein bedeutet Eigentum an einer Sache im juristischen Sinne, dass ihr Eigentümer mit ihr tun und lassen kann, was er will. Es sei denn er verletzt dabei die Rechte eines Mitmenschen. Ob ein Hauseigentümer seine Fassade nun pink streicht oder grün, ist allein seine Entscheidung. Im Wohnungseigentum jedoch sieht die ganze Sache etwas anders aus. Etwas komplizierter. Vor allem wird hier zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Unterscheidung ist wichtig für zwei Fragen: Wer entscheidet? Und: Wer zahlt?

Während jeder Wohnungseigentümer für seine Wohnung, sein Sondereigentum, die alleinige Entscheidungsbefugnis, aber auch die alleinige Haftungspflicht trägt. muss sich die Eigentümergemeinschaft abstimmen, wenn es sich um Entscheidungen und Zahlungsverpflichtungen rund um das Gemeinschaftseigentum dreht. In der Regel. Denn in der Teilungserklärung der Hausgemeinschaft oder in Beschlüssen der Versammlung gemäß Paragraph 16 Absatz 4 WEG können hier wiederum durchaus Ausnahmen definiert werden.

Typischerweise zählen zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück sowie die tragenden Gebäudeteile wie Dach, Keller und Außenwände, außerdem Treppenhaus, Aufzug und Heizungsanlage.
Auch für die Hausverwaltung ist die Frage der Abgrenzung von Bedeutung. Ihr Aufgabenbereich erstreckt sich nur auf das Gemeinschaftseigentum und endet praktisch an der Wohnungstür. Für die Verwaltung des Sondereigentums müssen bei Bedarf gesonderte Absprachen getroffen werden.

Streitigkeiten über die genauen Grenzen landen immer wieder vor deutschen Zivilgerichten. So urteilte beispielsweise das Landgericht Bamberg im März 2015 (Aktenzeichen 11 S 18/14), dass Glasbausteine Fenstern gleichzusetzen sind und zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören. Daher muss die Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Kosten ihrer Instandhaltung tragen.

Im konkreten Fall wollte ein Wohnungseigentümer erreichen, dass sich die gesamte Eigentümergemeinschaft verpflichtet die Glasbausteine in den Außenwänden seiner Wohnung regelmäßig zu reinigen. Da die Eigentümergemeinschaft dies ablehnte, reichte der betroffene Wohnungseigentümer eine Verpflichtungsklage ein. Mit Erfolg.

Nach Auffassung des LG Bamberg hatte er gemäß Paragraph 21 Absatz 4 WEG einen Anspruch auf regelmäßige Reinigung der streitgegenständlichen Glasbausteinelemente im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Für die Eigenschaft als Fenster sei es nicht erforderlich, dass sich ein solches Wandelement öffnen lässt, so der Richter. Entscheidend sei allein, dass Glasbausteine der Belichtung von Räumen dienen. Auch hatte die Eigentümergemeinschaft im Vorfeld keine Ausnahmeregelungen getroffen.