Verwalter-News 6. August 2016

Sanierungsbeschluss: Ohne Alternativangebote ist er rechtswidrig

Henning Lindhoff

Ein oft wiederkehrendes Streitthema zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter: die Sanierung.

Fangen wir vorne an: Was heißt der Begriff „Sanierung“ ganz genau? Er stammt vom lateinischen Begriff „sanare“ ab, der auf Deutsch „heilen“ oder „gesund machen“ bedeutet. Das lateinische „sanus“ wird im Deutschen mit „gesund“ und „heil“ übersetzt. Im Immobilienbereich umschreibt „Sanierung“ eine umfassende Modernisierung, einen Umbau beziehungsweise einen Teilabriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispielsweise werden hierbei Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitung erneuert.

Gemäß Paragraph 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG fällt dem Hausverwalter die Aufgabe zu, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu treffen. Dies bedeutet allerdings keinesfalls, dass er alleine entscheidet, welche Reparaturmaßnahmen durchgeführt werden. Nur in geringem finanziellem Umfang darf der Hausverwalter kleinere Instandhaltungsmaßnahmen in Auftrag geben.

Größere Sanierungsmaßnahmen bedürfen immer eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Andernfalls besteht für den Verwalter das Risiko, entstandene Kosten der Sanierung selbst tragen zu müssen.

Zudem muss er darauf achten, der Eigentümergemeinschaft vor der Beschlussfassung mindestens drei Alternativangebote vorzulegen, damit eine wirtschaftlich sinnvolle Auftragsvergabe gewährleistet werden kann. Ansonsten verstößt der spätere Sanierungsbeschluss gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dies stellte zuletzt auch das Landgericht Dortmund am 21. Oktober 2014 (Aktenzeichen 1 S 371/13) klar.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer den Sanierungsbeschluss seiner Eigentümergemeinschaft angefochten. Die Klage begründete er unter anderem damit, dass vor der Beschlussfassung weniger als drei Alternativangebote vorlagen und dass ein für die Gemeinschaft bereits tätiges Unternehmen den Zuschlag erhalten hatte.

Der Richter des LG Dortmund gab ihm Recht und bestätigte, dass dieser Beschluss nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hatte, denn es waren zu wenige vergleichbare Alternativangebote eingeholt worden.

Unser Tipp für Verwalter:

Auch wenn sich ein Handwerksunternehmen bereits bewährt, darf diese Verlässlichkeit nicht das einzige Kriterium für den Auswahlprozess bezüglich einer weiteren Sanierungsmaßnahme sein. Es gilt stets, der Eigentümerversammlung mehrere Angebote vorzulegen, die sich auf vergleichbare Arbeiten beziehen.