Verwalter-News 12. August 2016

AG Laufen: Vermietung an Asylbewerber ist keine Mehrbelastung

Henning Lindhoff

Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter anderem kann sie weitgehende Bestimmungen zu den Nutzungsmöglichkeiten und –grenzen des Gemeinschafts- wie auch des Sondereigentums beinhalten. Beispielsweise kann die Vermietung einer Wohnung an bestimmte Personenkreise untersagt werden.

Um zu klären, wie das eigene Sondereigentum genutzt werden kann, ist ein Blick in die Teilungserklärung also notwendig. Aber nicht ausreichend. Denn auch in der Gemeinschaftsordnung oder mittels einer später getroffenen Vereinbarung innerhalb der Versammlung gemäß Paragraph 15 Absatz 1 und Paragraph 10 Absatz 2 WEG kann eine Zweckbestimmung hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums getroffen oder eine bestehende Zweckbestimmung abgeändert, eingeschränkt oder erweitert werden.

Es ist verständlich, dass es nicht selten zu Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern kommt, sobald sich die Eigentümergemeinschaft darin einzumischen versucht, was innerhalb der individuellen vier Wände vor sich gehen darf und was nicht. Dementsprechend hat die deutsche Rechtsprechung zu diesem Thema ein kaum noch zu überblickendes Maß erreicht. Gerichte haben beispielsweise folgende Nutzungsvarianten einer Wohnung – immer jedoch abhängig von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls – als zulässig erachtet: Vermietung als Ferienwohnung (BGH; Urteil vom 15. 1. 2010 – V ZR 72/09); Vermietung zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit wie beispielsweise eine Rechtsanwaltskanzlei (OLG Köln), eine Steuerberaterkanzlei, eine Wirtschaftsprüferkanzlei oder ein Architekturbüro; eine Massage- und Krankengymnastikpraxis; eine Arztpraxis, solange keine ansteckenden Krankheiten behandelt werden und nur durchschnittlicher Patientenverkehr entsteht; eine Psychologenpraxis sowie eine Versicherungsagentur.

Dass zu dieser Auflistung ebenso die Vermietung der eigenen vier Wände an Asylbewerber gehört, stellte das Amtsgericht Laufen am 4. Februar 2016 (Aktenzeichen 2 C 565/15 WEG) fest. Zu Begründung zog es ein Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2010 heran. In letzterem ist zu lesen: „Durch die Vermietung an Feriengäste wird das Gemeinschaftseigentum nicht stärker in Mitleidenschaft gezogen als bei einer Nutzung durch Dauermieter. Zwar kann das im Einzelfall durchaus zutreffen, aber eine Regel lässt sich daraus nicht ableiten.“

Diese Bewertung kann nach Auffassung des AG Laufen uneingeschränkt auch auf die Unterbringung von Asylbewerbern übertragen werden. Auch hierbei lasse sich keine regelmäßige außerordentliche Belastung der Immobilie erkennen, so die Richter.

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft einem der Miteigentümer untersagt, seine Wohnung an Asylbewerber zu vermieten. Sie begründete ihr „Nein“ damit, dass Asylbewerber eine vermeintlich höhere Belastung des Gemeinschaftseigentums darstellten als andere potentielle Mieter. Dies ist nach Ansicht des Gerichts jedoch nicht der Fall.