Verwalter-News 3. September 2016

Verwaltungsbeirat: So klappt es mit der Bestellung

Henning Lindhoff

Nahezu jede Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt einen Hausverwalter. Ein Verwaltungsbeirat ist hingegen noch lange nicht in jeder Immobilie anzutreffen. Es besteht also Nachholbedarf für viele Eigentümergemeinschaften, denn schließlich kann ein Verwaltungsbeirat, wenngleich nicht gesetzlich vorgeschrieben, den Verwalter mit gutem Rat zur Seite stehen. Die praktische Erfahrung zeigt, dass Beiräte oft ein gutes Auge für Erhaltungsmaßnahmen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilie wie auch für Kostensenkungen haben. Die gesamte Eigentümergemeinschaft kann also durchaus von der zusätzlichen Mühe der Beiratswahl profitieren.

Der Verwaltungsbeirat ist grundsätzlich als Vertretungsorgan und Stelle zur Vertretung der Interessen einer Gemeinschaft gegenüber ihrem Verwalter zu betrachten. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dabei das Recht, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und dessen Mitglied zu werden. Ein Verwaltungsbeirat besteht von Gesetzes wegen aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden, der von den Eigentümern oder vom Verwaltungsbeirat bestimmt wird, und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Einer dieser Besitzer ist dabei von den Eigentümern oder vom Beirat als Stellvertreter des Vorsitzenden zu benennen. Gemäß Paragraph 29 Absatz 1 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes können die Eigentümer durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.

Ein Blick in die Gemeinschaftsordnung lohnt sich hier in jedem Fall. Denn in dieser kann ein Verwaltungsbeirat vorgeschrieben sein. Verweigert die Eigentümergemeinschaft in einem solchen Fall die Wahl und Bestellung, verstößt sie gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer könnte dann den Rechtsweg einschlagen.
Zudem könnte in der Gemeinschaftsordnung die Allstimmigkeit bei der Wahl vorgeschrieben sein. Dann kann der Beirat nur bestellt werden, wenn alle Wohnungseigentümer für ihn stimmen.
Bevor Sie zur Tat schreiten, sollten Sie auch erforschen, ob sich nicht ein unabhängiger Finanzexperte unter den Miteigentümern befindet, der im Beirat mitwirken möchte. Ein solcher könnte im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung ein durchdachtes Finanzierungskonzept ausarbeiten und in der Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern vorstellen. Schließlich besteht bei solchen Fragestellungen in der Regel hoher Diskussionsbedarf.

Und noch ein zusätzlicher Tipp an Sie: Klären Sie in der Gemeinschaft ab, ob es ein Ersatzmitglied geben soll. Ein solches kann dann in den Verwaltungsbeirat nachrücken, wenn ein Mitglied aus nicht vorhersehbaren Gründen ausfällt oder ausscheidet. Der Beirat besteht in einem solchen Fall fort, muss aber schnellstmöglich durch einen Nachrücker ergänzt werden.
Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats teilt das Wohnungseigentumsgesetz grob in gesetzlich obligatorische und von den Wohnungseigentümern zu bestimmende Aufgaben ein. Die wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist in jedem Falle die Prüfung der Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie die Prüfung des Wirtschaftsplans selbst. Eine mögliche von den Eigentümern bestimmte Aufgabe kann beispielsweise der Abschluss des Verwaltervertrages sein.
Sie sehen: Die Bestellung des Verwaltungsbeirats kann sehr knifflig sein.

Aber denken Sie immer daran: Als Vermittler zwischen den Wohnungseigentümern und dem Hausverwalter sollte der Beirat stets allseitiges Vertrauen genießen. Nehmen Sie sich diese Prämisse zu Herzen, haben Sie gute Voraussetzungen für ein gedeihliches Miteinander geschaffen.