Verwalter-News 16. Oktober 2016

Jeder Zahlungsanspruch setzt einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung voraus

Henning Lindhoff

Zwei sehr wichtige Dokumente für jeden Wohnungseigentümer sind der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung seines Verwalters.

Der Wirtschaftsplan ist ein vom Verwalter erstellter Plan, auf dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen der einzelnen Eigentümer berechnen. Er ist eine Schätzung der Kosten für das laufende beziehungsweise für das folgende Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan werden die tatsächlich angefallenen Kosten für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt, woraus sich Nach- oder Rückzahlungen der einzelnen Eigentümer ergeben können.

Den besten Überblick über die auf Wohnungseigentümer zukommenden Kosten liefert allerdings die Jahresabrechnung des Hausverwalters. In dieser Abrechnung listet er die tatsächlich angefallenen Ausgaben und Einnahmen des Vorjahres auf. Im Gegensatz dazu enthält der Wirtschaftsplan die Schätzung der künftigen Ausgaben und Einnahmen für das laufende Jahr oder das Folgejahr.

Da das Wirtschaftsjahr meist mit dem Kalenderjahr zusammenfällt, werden Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für das Jahr 2016 beispielsweise im Mai 2017 zugleich mit dem Wirtschaftsplan für 2017 in den Händen haben. Dieser Wirtschaftsplan gilt dann zunächst auch für das Jahr 2018, bevor er in einem Jahr durch den neu aufgestellten Wirtschaftsplan für 2018 ersetzt wird.

Und selbst für kleinstmögliche Wohnungseigentümergemeinschaften spielen beide Dokumente eine gewichtige Rolle.

Dies musste im April 2016 das Mitglied einer zwei Mann starken Eigentümergemeinschaft vor dem Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 204/13) erleben. Der Eigentümer hatte vom anderen Mitglied der Gemeinschaft verlangt, der Gemeinschaft Kosten zu erstatten.

Gemeinsam führten die beiden Eigentümer ein Hausgeld- und ein Instandhaltungskonto, auf das beide Zugriff hatten. Der klagende Eigentümer gab verschiedene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in Auftrag und bestellte Heizöl. Die Kosten, die er dazu verauslagt hatte, entnahm er teilweise den gemeinschaftlichen Konten, teilweise zahlte er die Kosten selbst.

Später verlangte er vom Eigentümer der anderen Wohnung, die Hälfte der selbst gezahlten Kosten auf das gemeinschaftliche Instandhaltungskonto einzuzahlen.

Seine Klage jedoch hatte keinerlei Erfolg. Das LG Frankfurt stellte fest: Auch in einer WEG, die aus lediglich zwei Parteien besteht, sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt gültig.

Das heißt: Auch in einer aus nur zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft setzt ein Zahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer immer voraus, dass zuvor ein Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage beschlossen worden ist.