Verwalter-News 13. März 2017

Auf die Gemeinschaftsordnung kommt es an: Ein eigenmächtiger Austausch der Fenster ist nicht immer zulässig

Henning Lindhoff

Die Eigentümergemeinschaft darf in ihrer Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die Eigentümer die Außentüren und Fenster ihrer Wohnungen selbst instand halten. Ist die Eigentümergemeinschaft allerdings für die Außenfassade zuständig, kann sie die Wiederherstellung des alten Zustands verlangen. Dies hat zuletzt auch das Amtsgericht München klargestellt.

Im konkreten Fall klagte eine Münchener Eigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder. Der beklagte Mann ist Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Eine davon hatte er im Jahr 2012 mit neuen Fenstern ausstatten lassen, die sich jedoch optisch stark von den übrigen Fenstern des Hauses abhoben. So zumindest argumentierte die klagende Eigentümergemeinschaft. Gegen ihr Verlangen, die neuen Fenster wieder entfernen und den alten Zustand wieder herstellen zu lassen, wehrte sich der Beklagte mit dem Argument, dass der dazu nötige technische Aufwand einen unverhältnismäßig hohen technischen Aufwand darstelle.

In der Gemeinschaftsordnung hatte die Versammlung jedoch festgehalten, dass Änderungen an der Außenfassade nur nach ihrem vorherigen Beschluss möglich sind. Dieser Ordnungspunkt war dann auch Grundlage für das Urteil des Amtsgericht München, das der klagenden Eigentümergemeinschaft am 7. November 2014 Recht gab (Aktenzeichen 481 C 12070/14 WEG).

Die Fenster und ihre Rahmen stünden zwingend im Gemeinschaftseigentum, so der Beschluss.
Wichtig auch: Gemeinschaftseigentum wird stets am Grundstück erworben, sowie an allen Teilen, Anlagen oder Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers stehen. Dazu gehören vor allem die Eingangsbereiche, Treppenhäuser, Trockenkeller, Müllkeller und andere Gebäudeteile, die der Wohnungseigentümergemeinschaft dienen. Sie zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum.

Gehören des weiteren Bestandteile des Gebäudes zwingend zum Gemeinschaftseigentum, ist es nicht möglich, sie zum Sondereigentum zu erklären, auch nicht durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Dies gilt vor allem auch für die Außenseiten der Fenster, tragende Wände, sowie die konstruktiven Bestandteile der Böden des Sondereigentums.