Verwalter-News 29. März 2017

Der Verwaltungsbeirat: Grundlagen für die Praxis

Henning Lindhoff

Verwaltungsbeiräte sind einfache Miteigentümer, arbeiten ehrenamtlich und gelangen häufig ohne lange Vorbereitungszeit in ihre Ämter. Sind sie einmal von der Eigentümerversammlung gewählt, stellen sich ihnen allerlei Fragen: Welche Aufgaben haben sie? Und welche Pflichten? Haften sie für ihre Handlungen und Entscheidungen?

Diesen Fragen wollen wir uns heute widmen.

Grundsätzlich ist der Verwaltungsbeirat das dritte verwaltende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen der Hausverwalter und die Versammlung der Eigentümer als höchste Instanz.

Auf der Eigentümerversammlung wird der Verwaltungsbeirat neben dem Verwalter gewählt beziehungsweise abberufen. Dem obersten Organ Eigentümerversammlung gegenüber hat der Beirat ein Berichtspflicht. Er hat die Aufgabe und das Recht, die Interessen der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten.

Vor allem größere Eigentümergemeinschaften sind gut damit beraten, einen Beirat zu bestellen.

Für Einrichtung und auch Abberufung des Beirats genügt die einfache Stimmenmehrheit. Ist die Bestellung eines Beirats in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, hat jeder Eigentümer das Recht auf Beiratsbestellung. Das Ausscheiden der Mitglieder des Verwaltungsbeirats führt nicht zur Auflösung des Beirats als Organ. Vielmehr bleibt der Beirat dann als Organ bestehen, muss lediglich durch neue Beiratsmitglieder aufgefüllt werden.

Alle in ihrer Geschäftsfähigkeit nicht beschränkten Eigentümer können Beiratsmitglieder werden. Nicht wählbar sind juristische Personen. Lediglich deren Vertretungsberechtigte können bestellt werden.

Beiratsmitgliedlieder müssen keine spezielle Qualifikation vorweisen. Der Verwalter selbst oder leitende Angestellte der Verwaltungsgesellschaft jedoch können nicht Verwaltungsbeiratsmitglieder sein.

Bezüglich der Amtsdauer kann jede Eigentümergemeinschaft gänzlich frei entscheiden. Sie kann die Bestellung auch unbefristet aussprechen. Ferner kann die Gemeinschaft die Bestellung eines jeden einzelnen Beiratsmitglieds jederzeit widerrufen.

Paragraph 29 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bestimmt, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen soll. In allererster Linie liegt seine Aufgabe in der Beratung und Vermittlung zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter.

Der Beirat hat den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan sowie die Rechnungslegung der Verwaltung zu prüfen, bevor ein entsprechender Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen kann. Eigene Entscheidungen darf der Beirat hier nicht treffen. Er ist insbesondere nicht befugt, dem Verwalter Weisungen zu erteilen oder den Verwaltungsvertrag zu kündigen.

Nach Paragraph 666 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft gegenüber bezüglich seiner Tätigkeit auskunftspflichtig, nicht jedoch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern.

Eine Vergütung erhält der Verwaltugsbeirat für die Erfüllung seiner Aufgaben nicht, jedoch eine angemessene Aufwandsentschädigung, um die laufenden Kosten seiner Tätigkeit decken zu können.

Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Beirat und seine Mitglieder sind durchaus möglich, bestehen allerdings nur in solchen Fällen, in denen der Verwaltungsbeirat seine Aufgaben nicht ordentlich erfüllt hat. Wird der Beirat von der Eigentümerversammlung entlastet, zieht der entsprechende Entlastungsbeschluss auch den Verzicht auf etwaige Schadensersatzansprüche.