Verwalter-News 31. Mai 2017

Das Verwaltungsvermögen der WEG

Henning Lindhoff

Sinn und Zweck einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen zu einem großen Teil auch darin, Verträge mit Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu schließen, vor allem mit dem Verwalter.

Die Verwaltung gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes bezieht sich wiederum nicht nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, sondern auch auf das Verwaltungsvermögen. Zum Verwaltungsvermögen gehören alle Mittel, die die Wohnungseigentümer gemeinsam ansammeln, etwa die Instandhaltungsrückstellung, die Vermögensgegenstände, aber auch die Verbindlichkeiten (beispielsweise bei Banken). Mit Vermögensgegenständen sind sowohl Sachgegenstände (zum Beispiel Rasenmäher, Gartengerätschaften, Putzmittel, Leuchten, Bargeld, Gartenfrüchte, Verwaltungsunterlagen und andere) wie auch sonstige Vermögenswerte (Wohngeld- und Rücklagenkonto, Mietforderungen bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum, Beitragsforderungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern) gemeint.

Das Verwaltungsvermögen gehört gemäß Paragraph 10 Absatz 7 Satz 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umgangssprachlich spricht man hier auch von der „Kriegskasse“ der Eigentümergemeinschaft. Da es hier jedoch um oft recht hochwertige Vermögensgegenstände geht, gibt es einiges zu beachten.

Ist der Anteil am Verwaltungsvermögen steuerrechtlich relevant?

Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet gleichzeitig auch den anteiligen Kauf von Verwaltungsvermögen. Auch wenn das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft gehört, gehört der ideelle Anteil zur Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuerpflicht. Streng genommen muss daher der ideelle Anteil für die Berechnung der Grunderwerbsteuer zum Kaufpreis hinzugefügt werden.

Worauf ist zu achten, wenn eine Person sämtliche Eigentumsrechte übernimmt?

Bei Erwerb sämtlicher Wohnungseigentumsrechte durch eine Person geht das vollständige Verwaltungsvermögen auf diese Person über. Unabhängig davon, ob diese „Person“ eine juristische oder natürlich ist. Sollten zu einem späteren Zeitpunkt wieder einzelne Wohnungseigentumsrechte an verschiedene Personen veräußert werden, fällt das Verwaltungsvermögen wiederum an die Gemeinschaft.

Haften einzelne Eigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft?

Gemäß Paragraph 10 Absatz 7 Satz 2 WEG kann eine Eigentümergemeinschaft auch Verbindlichkeiten haben und Bankkredite aufnehmen. In diesem Fall haftet jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich gegenüber einem Gläubiger nur nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils. Zudem haftet ein Eigentümer nur für Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind.

Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch durch einfachen Mehrheitsbeschluss eine gesamtschuldnerische Haftung bei der Aufnahme eines Darlehens vereinbaren. Zwingende Voraussetzung ist jedoch, dass die Haftung des Einzelnen nicht den Anteil am Miteigentumsanteil übersteigt. Einerseits wird damit der Eigentümergemeinschaft bei anstehenden Investitionen ermöglicht, Kredite aufzunehmen. Andererseits sollten jedoch die Eigentümer vor einem unverhältnismäßigen Haftungsrisiko bewahrt werden.

Was muss der Hausverwalter beachten?

Die Gesamtabrechnung des Hausverwalters hat die Veränderungen des Verwaltungsvermögens auszuweisen, wie sie im Abrechnungszeitraum erfolgt sind. Die Veränderungen sind als schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung darzustellen. In der Gesamtabrechnung dürfen nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausgaben gebucht werden. Ob Ausgaben zu Recht erfolgten, ist unerheblich.

Bei einem Verwalterwechsel ist ein jeder Verwalter dazu angehalten, alle Verwaltungsunterlagen und das Verwaltungsvermögen herauszugeben. Im Zweifelsfall darf der neue Verwalter einen Rechtsanwalt zur Durchsetzung der Ansprüche im Wege einer einstweiligen Verfügung ermächtigen. Dies bestätigte zuletzt das Landgericht Karlsruhe im April 2011 (Aktenzeichen 11 S 71/11).