Verwalter-News 27. Juni 2017

Kita oder Post? – Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung

Henning Lindhoff

Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur dann ordnungsmäßig, wenn es den gesetzlichen Vorschriften, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Finden sich dort keine Regeln, leitet sich der ordnungsmäßige Gebrauch aus den Interessen aller Eigentümer ab. Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum sind stets gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung so zu nutzen, dass andere Eigentümer nicht gestört und in ihren Rechten eingeschränkt werden.

Stehen Räume im Teileigentum und sind mit einer Zweckbestimmung versehen, ist eine andere Nutzung nur dann zulässig, wenn daraus keine wesentlichen Nachteile für die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Daran erinnerten auch die Richter des Landgerichts Hamburg, als sie im Januar 2016 gegen die Nutzungsrechte einer Kindertagesstätte einschränkten (Aktenzeichen 318 S 40/15).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft in ihrer Teilungserklärung eine Zweckbestimmung integriert, nach der festgelegt war, dass in eine gewerbliche Einheit des Komplexes die „Post“ einziehen sollte.

Allerdings weigerte sich die Deutsche Post AG, die Gewerbeeinheit anzumieten. Stattdessen zog eine Kindertagesstätte in die Räumlichkeiten ein. Im Zuge dessen nutzten rund 30 dort betreute Kinder auch den, 300 qm großen Kinderspielplatz, der zur Wohnungseigentumsanlage gehört.

Daraufhin reichten einige Miteigentümer eine Unterlassungsklage ein, die sich explizit nur gegen die Nutzung des Spielplatzes durch die dort betreuten Kinder richtetet. Das LG Hamburg gab ihnen letztendlich recht. Die Richter stellten fest, dass sie einen Unterlassungsanspruch nach Paragraph 1004 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besitzen.

In der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft wird explizit auf die „Post“ verwiesen – eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Dadurch wird zweifelsfrei festgelegt, wie die Teilungseinheit genutzt werden darf. Der private Spielplatz wurde in erster Linie für die Kinder, die in der Wohnungseigentumsanlage wohnen, geschaffen und als sogenannte Wohnfolgeeinrichtung der Anlage zugeordnet.

Die Richter des LG Hamburg stellten in ihrem Urteil klar, dass die regelmäßige Benutzung des Spielplatzes durch die in der Kita betreuten Kinder einen sehr viel intensiveren Gebrauch als ursprünglich vorgesehen darstellt. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung deckt diese Nutzung nicht ab. Sie ist damit nicht zulässig.