Verwalter-News 4. August 2017

Genügt der Mehrheitsbeschluss für einen Kfz-Stellplatz?

Henning Lindhoff

Stellt die Errichtung von Stellplätzen auf einer Gemeinschaftsfläche, die einem Miteigentümer als Garten zugewiesen wurden, eine bauliche Veränderung dar, die nur einstimmig getroffen werden kann?

Dieser Frage widmete sich das Amtsgericht Tostedt im Mai 2015 (Aktenzeichen 5 C 195/14).

Zunächst scharf abzugrenzen vom Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum. Zu diesem gehören Flächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, etwa eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz. Ob der daran Berechtigte hier im gemeinschaftlichen Eigentum bauen darf, ist eine Frage dessen, was mit dem Sondernutzungsberechtigten vereinbart ist.

Die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen sind grundsätzlich bauliche Veränderungen. Dazu gehört auch die Umwandlung einer Grünfläche in einen Kfz-Abstellplatz. Diese Maßnahmen müssen einstimmig von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

Gibt es hier aber nur einen Mehrheitsbeschluss, so können bauliche Veränderungen auch dann durchgeführt werden, wenn der Beschluss nicht innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Wohnungseigentümer beim Amtsgericht im Wege der Klage angefochten wird. Dann müsste das Gericht den Beschluss für unwirksam erklären.

So kam es auch im konkreten Fall, in dem eine Wohnungseigentümerin, die als einziges Mitglied der Eigentümerversammlung selbst in ihrer Wohnung wohnt und diese nicht vermietet, gegen die Entscheidung zweier Miteigentümer klagte.

Die beiden Miteigentümer hatten beschlossen, in ihrem Teil des Grundstücks, der ihnen als Garten zugewiesen wurde, Stellplätze für Fahrzeuge bauen zu lassen und diese fremdvermieten. Die Klägerin, deren Erdgeschosswohnung unmittelbar an diesen Teil des Gartens liegt, war hiermit nicht einverstanden. Sie fürchtete ein erhöhtes Verkehrsaufkommen von PKWs, die an ihrem Fenster vorbeifahren, nächtliches Türenschlagen und allgemein mehr Lärm.

Auf der Mitgliederversammlung wurde der entsprechende Antrag auf Umgestaltung von den anderen Miteigentümern, die dort selbst nicht wohnten, mitgetragen. Nur die Klägerin stimmte dagegen. Ihre Gegenstimme reichte aus, um den Beschluss zu kippen, so später das AG Tostedt in seinem Urteil.

Gemäß Paragraph 22 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetz können bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur dann beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt.

Eine allzustimmungspflichtige bauliche Veränderung wird dann angenommen, wenn die Baumaßnahme das optisch ästhetische Gesamterscheinungsbild der Anlage verändert oder aber mit einem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum verbunden ist. Auch die Anlage von Stellplätzen in einem Gartenbereich stellen eine bauliche Veränderung dar (vgl. Grziwotz in Erman, BGB Kommentar, Paragraph 22 WEG Randzeichen 12).

Das Amtsgericht Tostedt hob daher in seinem Urteil den Beschluss der Eigentümerversammlung entsprechend auf.