Verwalter-News 29. August 2017

Abrechnung ist Pflicht

Henning Lindhoff

Zu den Pflichten eines jeden Hausverwalters gehört es, nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Dies ergibt sich einerseits aus dem Verwaltervertrag, andererseits aus Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Formell muss der Verwalter einiges bedenken: So ist die zu erstellende Abrechnung übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Dabei hat der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu beachten. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenberechnung. Aus dieser sind die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer durch Einzelabrechnung zu entnehmen.

Die Angaben dienen letztlich der Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Abrechnung ist so zu gliedern und darzustellen, dass die Wohnungseigentümer sie ohne große Probleme verstehen können.
Auch sollten die Vermögenswerte dargestellt werden, insbesondere der Habenstand der Instandhaltungsrücklage und die Darstellung der diversen Geldanlagen.

Ignoriert der Verwalter diese seine Pflicht, können die Eigentümer ihren Abrechnungsanspruch vor Gericht durchsetzen. Und sollte der Verwalter selbst ein solches Urteil ignorieren, steht den Eigentümern gar der Weg der Zwangsvollstreckung offen.

Den juristischen Weg, bis hin zum Bundesgerichtshof, wählte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Sommer 2016. In ihrem Fall hatte die Hausverwalterin es versäumt, für die Jahre 2011 bis 2013 jeweiles eine Jahresabrechnung sowie für 2014 einen Wirtschaftsplan aufzustellen.

Daraufhin beantragten die Eigentümer im April 2015, diese Pflichten durch eine andere, von ihnen zu beauftragende Hausverwaltung vornehmen lassen zu dürfen. Und schließlich musste der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2016 Klärung schaffen (Aktenzeichen I ZB 5/16). Die Richter entschieden: „Die Verurteilung des Verwalters zur Erstellung einer Jahresabrechnung ist zu vollstrecken.“

Die ursprünglich beauftragte Hausverwalterin musste also ihre Arbeit nachholen. An der Abrechnungspflicht führt kein Weg vorbei.