Verwalter-News 8. September 2017

Mieterhöhung: Hausverwalter benötigt Vollmacht im Original

Henning Lindhoff

Wird der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags von einem Hausverwalter vertreten und ist dies auch entsprechend zum Ausdruck gebracht, kann die Hausverwaltung Mieterhöhungen aussprechen, ohne hierzu eine Vollmachtsurkunde vorlegen zu müssen.

Wurde entsprechendes nicht schon im Mietvertrag kommuniziert, wird es jedoch kompliziert.

In einem konkreten Fall in Berlin erging Mietern eines Mehrparteienhauses im Juni 2015 eine Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung. Dem Schreiben lag die Verwaltervollmacht bei, aber lediglich als Kopie. In ihrer schriftlichen Antwort wiesen die Mieter daher das Mieterhöhungsverlangen mangels Vollmacht zurück.

Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg gab ihnen später Recht. Mit seinem Urteil vom 2. Mai 2016 (Aktenzeichen 20 C 385/15) wies das Gericht die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. In ihrer Begründung verdeutlichten die Richter, dass ein Mieterhöhungsverlangen, wenn es durch die Hausverwaltung abgegeben werde, der Vorlage einer Vollmachtsurkunde im Original voraussetze.

Eine Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft (in diesem Fall die Bevollmächtigung) erteilte Vertretungsmacht (siehe Paragraph 166 Absatz 2 BGB). Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist hier insbesondere Paragraph 174 BGB zu beachten, nach dem ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte (beispielsweise im Mietvertrag).

Dies gilt nicht nur für den Ausspruch von Kündigungen, sondern auch für Mieterhöhungsverlangen. So hat bereits 33 Jahre vor dem AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg das OLG Hamm entschieden, dass das von einem Bevollmächtigten des Vermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grund das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist (Aktenzeichen 4 RE-Miet 11/81).

Um sich solch widrige Rechtsverfahren zu vermeiden, sollten Hausverwalter also stets ihre Vollmacht im Original zur Hand haben.