Verwalter-News 11. Dezember 2017

Können Eigentümer zum Verkauf ihrer Wohnung gezwungen werden?

Henning Lindhoff

Als Wohnungseigentümer kann man in seinen eigenen vier Wänden machen, was man will… So zumindest lautet die allgemeine Auffassung. Doch so ganz stimmt diese Weisheit leider nicht.

Wer es sich als Wohnungseigentümer mit der Gemeinschaft verscherzt, riskiert sogar, dass er von dieser zum Verkauf seiner Wohnung gezwungen zu werden. Dies wird in Paragraph 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Verletzt demnach ein Wohnungseigentümer seine Pflichten gegenüber den Miteigentümern, können diese Unterlassung verlangen. Ändert er jedoch sein Verhalten nicht oder verletzt er seine Verpflichtungen so erheblich, dass es den anderen Eigentümern nicht mehr zugemutet werden kann, in der Gemeinschaft mit ihm zusammenzuleben, kann ihm sogar das Eigentum entzogen werden.

Dieser harte Eingriff in das Eigentumsrecht des Einzelnen setzt allerdings voraus, dass alle anderen Mittel, also Abmahnungen und ein gerichtliches Verfahren zur Klärung der Pflichten der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, ausgeschöpft sind und zu keiner Änderung des Verhaltens geführt haben.

Konkret: Welche Gründe führen zum Verlust des Eigentums?

Bevor Wohnungseigentum entzogen werden kann, müssen Pflichten schuldhaft und schwerwiegend verletzt werden. Diese Pflichtverletzung muss so schwerwiegend sein, dass den anderen Wohnungseigentümern trotz Abwägung aller Interessen der Beteiligten – und damit auch die des betroffenen Eigentümers – das Zusammenleben nicht mehr zugemutet werden kann.

Der Wohnungseigentümer verletzt seine Pflichten nicht nur dann schuldhaft, wenn er selbst der Verursacher ist, sondern auch dann, wenn er für das Verhalten Dritter einstehen muss. Zu diesen Dritten zählt ebenfalls der Mieter, der wiederholt das Gemeinschaftseigentum beschädigt oder andere Eigentümer beleidigt.

Denn: Der Vermieter hätte die Möglichkeit, Abmahnungen auszusprechen und dem Mieter nötigenfalls zu kündigen. Ergreift er diese Maßnahmen nicht, um für ein ordnungsmäßiges Verhalten des Mieters zu sorgen, kann ihm gegenüber nicht nur die Abmahnung ausgesprochen, ihm kann im Extremfall das Eigentum entzogen werden.

In einem konkreten diesbezüglichen Fall gab es unter den Wohnungseigentümer einer Immobilie in Hamburg Streit um das Wohnverhalten eines Wohnungseigentümers. Seine Räumlichkeiten waren vermüllt, ebenso sein Kellerverschlag. Und auf seinem Stellplatz in der Tiefgarage stand seit Jahren sein abgemeldetes Kraftfahrzeug.

Nach Aussage der anderen Wohnungseigentümer sei es Heizungsablesern aufgrund der Vermüllung teilweise sogar nicht möglich gewesen, ihre Arbeit zu machen. Ferner konnten notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht vorgenommen werden. So sei es nach wie vor nur in der betreffenden Wohnung nicht möglich, neue Fenster einzubauen. Die müssten nun kostenpflichtig woanders gelagert werden. Im Übrigen könne auch kein Kaltwasserzähler in die Wohnung gebaut werden, was wiederum eine verbrauchsorientierte Abrechnung unmöglich mache. Letztlich gab es sogar einen Rattenbefall im Haus.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft erließ daher einen Beschluss, wonach der Eigentümer abermals abgemahnt und ihm eine sechswöchige Frist zur Abhilfe gegeben wurde. Auch wurde in diesem Zusammenhang ein Entziehungsverfahren angedroht. Kurze Zeit später kam es zur Gerichtsverhandlung: Die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft verlangte vom Betroffenen, sein Heim zu verkaufen.

Das Landgericht Hamburg entschied schließlich im April 2016, dass der Wohnungseigentümer verkaufen muss (Aktenzeichen 318 S 50/15).

Dieser schwere Eingriff in das nach Artikel 14 Grundgesetz (GG) geschützte Eigentumsrecht sei in diesem speziellen Fall gerechtfertigt, da der Betroffene eine solch schwere Pflichtverletzung begangen habe, dass den anderen Mitgliedern die Fortsetzung der Eiggentümergemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar sei, so das LG Hamburg.

Letzten Endes gilt: Auch Wohnungseigentümer sollten aufpassen, dass sie mit ihrem Verhalten die anderen Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft und deren Angehörige nicht belästigen, bedrohen oder auf sonstige Weise beeinträchtigen. Im schlimmsten Fall droht der Entzug der eigenen Wohnung.