Verwalter-News 1. März 2018

Frischluft: Der Streit ums Lüften im Treppenhaus

Henning Lindhoff

Gegenüber den Mietern ist das Thema Lüften schon mehrfach klar geregelt worden – zum Beispiel auch durch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 11. Februar 2000: Demnach setzt ein ausreichendes Lüften einer Wohnung mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich voraus, das heißt der Mieter muss die Wohnung zweimal morgens und einmal abends querlüften.

Ein gutes Werkzeug zur Klärung dieser Frage ist die Hausordnung. Exemplarisch durch Einfügen eines solchen Satzes: In der Hausordnung: „Die Wohnung ist auch in der kalten Jahreszeit ausreichend zu lüften. Dies erfolgt durch möglichst kurzfristiges, aber ausreichendes Öffnen der Fenster. Zum Treppenhaus hin darf die Wohnung, vor allem aber die Küche, nicht entlüftet werden.“

Aber auch innerhalb der Eigentümergemeinschaft kann es beim Thema Frischluft durchaus zu Streitigkeiten führen.

In einem konkreten Fall kritisierten Miteigentümer die Art und Weise der Belüftung durch den späteren Kläger. In der betreffenden Wohnungseigentumsanlage gibt es insgesamt 54 Wohnungen verteilt auf 8 Etagen. Im dritten Obergeschoss gibt es 6 Wohnungen, die über einen gemeinsamen Flur, der Gemeinschaftseigentum darstellt, erreicht werden kann. Hier wohnt unter anderem der Frischluftfreund und spätere Kläger. Hinter einer Rauchschutztür befindet sich ein weiterer Flur mit Treppenhaus und Fenstern. Genau hier kippte der Kläger häufig das Fenster und öffnete gleichzeitig die Rauchschutztür, um den Flur vor den Wohnungen mit frischer Luft zu versorgen.

Die anderen Eigentümer auf dem gleichen Stockwerk waren damit äußerst unzufrieden. Schließlich wurde am 10. Juli 2015 ein gerichtlicher Vergleich zum Lüftungsverhalten geschlossen.

In diesem wurde bis zur nächsten Eigentümerversammlung geregelt, dass der Kläger das entsprechende Fenster nur noch für 20 Minuten bei persönlicher Anwesenheit, und auch nur mit geschlossener Rauchschutztür, kippen darf – vorausgesetzt, die Witterung lässt dies überhaupt zu.

Im folgenden September fand dann die nächste Eigentümerversammlung statt. In dieser wurde mehrheitlich beschlossen wurde, dass nur noch der Hausmeister und sein Stellvertreter die alleinige Befugnis haben, die Flurfenster zu kippen, wenn die Witterung dies zulässt.

Dies war Anlass genug für den Frischluftliebhaber, in Berufung vor dem Landgericht Koblenz zu gehen.

Die Richter gaben ihm recht und stellten fest, dass Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zwar eine Vereinbarung zum ordnungsgemäßen Gebrauch des Eigentums gemäß Paragraph 15 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) treffen können (Aktenzeichen 2 S 15/16). Allerdings darf die individuelle Handlungsfreiheit nur insoweit eingeschränkt werden, wie dies zur Erreichung des Zwecks auch wirklich erforderlich ist.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung war daher in den Augen der Richter nichtig. Durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft darf ein zulässiger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nicht verboten werden.