Verwalter-News 20. Juli 2018

Kauf aller WEG-Anteile: Was wird aus dem Gemeinschaftsvermögen?

Henning Lindhoff

Das Gesetz unterscheidet zwischen Eigentum, das allen Eigentümern gemeinschaftlich nach Miteigentumsanteilen zusteht (gemeinschaftliches Eigentum) und dem – zwingenden – Alleineigentum jedes Wohnungs- und Teileigentümers. Alleineigentum ist das Sondereigentum, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Miteigentümer des Grundstücks gelöst ist. Die Begriffe „gemeinschaftliches Eigentum“ und „Sondereigentum“ beziehen sich stets und nur auf das Grundstück bzw. das oder die aufstehenden Gebäude.

Neben gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum steht das Alleineigentum eines Wohnungseigentümers an seinen Sachen, zum Beispiel seinen Einrichtungsgegenständen und am Zubehör des Sondereigentums.

Nach der Miteigentumsquote beziehungsweise der Größe der Miteigentumsanteile wird in der Regel festgelegt, wie die laufenden Kosten (zum Beispiel Heizöl, Allgemeinstrom, Hausmeister) auf die einzelnen Mitglieder der Eigentümerversammlung verteilt werden.

Je größer der Miteigentumsanteil ist, desto mehr muss der Wohnungseigentümer von den laufenden Kosten bezahlen.

Es gibt jedoch auch Wohnungseigentümergemeinschaften, die nicht nur Kosten und Lasten zu tragen haben, sondern auch Einnahmen erzielen. Dies kann beispielsweise durch die Vermietung von Geschäftsräumen der Fall sein. Die Einnahmen sind dann auch entsprechend der Miteigentumsanteile den jeweiligen Wohnungseigentümern gutzuschreiben.

Die Miteigentumsquote ist auch wichtig für das Stimmverhalten in der Eigentümerversammlung, wenn die Gemeinschaft ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen gibt. Die Stimme eines Wohnungseigentümers, der eine große Miteigentumsquote besitzt, zählt naturgemäß mehr. Es kann durchaus sein, dass ein Miteigentümer beziehungsweise Wohnungseigentümer, der eine große Miteigentumsquote hat, die anderen Wohnungseigentümer majorisiert.

Doch was passiert, wenn ein einziger Eigentümer alle Anteile der WEG erwirbt?

In Bezug auf die Grundbücher ergibt sich für ihn folgende Wahlmöglichkeit:

1. Gemäß Paragraph 9 Absatz 1 Nummer 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann er die Schließung der Wohnungsgrundbücher beantragen. Sollte er sich dafür entscheiden, regelt Absatz 3 dieses Gesetzesparagraphen, für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt wird. Die Sondereigentumsrechte erlöschen mit dieser Anlegung des Grundbuchblatts.
   
2. Alternativ kann der Käufer die Wohnungsgrundbücher „offen“ lassen und sich so die Möglichkeit bewahren, die Einheiten im Einzelnen zu veräußern.
   

Auch mit Blick auf das Vermögen der WEG muss der alleinige Anteilseigner Wichtiges beachten:

Die Instandhaltungsrücklage zählt nach Paragraph 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG zum Verwaltungsvermögen. Zu letzterem zählen auch die Beträge auf Bankkonten (Giro- oder Sparkonten, Depots), auf denen die von den Wohnungseigentümern für die Verwaltung gezahlten Beiträge liegen.
Mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der WEG durch die Rechtsprechung ist entschieden worden, dass das Verwaltungsvermögen der WEG als Rechtssubjekt zugewiesen ist und dieses auch bei einem Eigentümerwechsel verbleibt. Somit geht das Verwaltungsvermögen bei einer Vereinigung aller Wohnungseigentumsrechte gemäß Paragraph 10 Absatz 7 Satz 4 WEG auf den Grundstückseigentümer über.

Dies bedeutet wiederum, dass der Käufer mit dem Erwerb sämtlicher Eigentumsanteile auch Eigentümer der Instandhaltungsrücklage sowie der weiteren Vermögenspositionen wird.