Verwalter-News 25. Juli 2018

Hausgeld muss sein

Henning Lindhoff

Der Begriff „Hausgeld“ als Umschreibung für den monatlichen Vorschuss auf die Bewirtschaftungskosten hat sich längst eingebürgert, obwohl er im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorkommt. Unter ihm versteht man insbesondere die Vorauszahlung für laufende Betriebskosten, die bei einer Vermietung auf den Mieter umlegbar sind, und für Verwaltervergütung und sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten.

Wenn die Hausgeldvorauszahlungen sehr gering sind, sind halb- oder vierteljährliche Zahlungen durchaus empfehlenswert. Hierdurch werden der buchhalterische Aufwand minimiert und Kosten eingespart. Darüber hinaus sollten Sie bedenken, dass die Kontogebühren den Wohnungseigentümer bei den Überweisungen zweifach treffen: einmal auf seinem Privatkonto und zum Zweiten auf dem Konto der Wohnungsgemeinschaft.

Doch was passiert, wenn ein Miteigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt?

Dazu ein konkreter Fall, über den der Bundesgerichtshof im Februar 2017 entschied:

Ein Wohnungseigentümer kam den Zahlungsverpflichtungen aus dem Wirtschaftsplan nicht nach und hatte zwischenzeitlich solch hohe Zahlungsrückstände, dass selbst die Verwaltervergütung nicht mehr beglichen werden konnte. Daraughin legte die Verwalterin legte ihr Amt nieder. Und auch die Energieversorger stellten die Versorgung komplett ein. Da nun ohne Strom und Wasser, stellten auch die Mieter der Eigentumswohnung ihre Mietzahlungen ein. zustellen. Der Eigentümer dieser Wohnung verklagte daraufhin den Hausgeldschuldner auf Ersatz der ihm entgangenen Mieteinnahmen.

Aber: Der Bundesgerichtshof sagte Nein. In ihrem Urteil vom 10. Februar 2017 (Aktenzeichen V ZR 166/16) stellten die Obersten Richter fest, dass ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Mietausfalls voraussetzen würde, dass der Schuldner eine Pflicht gegenüber dem Kläger verletzt hat.

Diese Voraussetzung war in dem vorliegenden Fall jedoch nicht erfüllt. Der Beklagte hatte „nur“ seine Pflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft verletzt. Schließlich besteht die Zahlungspflicht des Wohngeldes nicht gegenüber einzelnen Eigentümern, sondern allein gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Und auch ohne Verwalter ist diese verpflichtet, für Liquidität zu sorgen und die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan zu leisten, um Vermögensschäden zu vermeiden.

Neuer Dreh: Nun obliegt es der Eigentümergemeinschaft, das säumige Mitglied zu verklagen und die Ansprüche durchzusetzen.