Verwalter-News 9. August 2018

Abriss von Balkonen: Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft müssen zahlen

Henning Lindhoff

Der Kern jedes Sondereigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist stets der Raum. Nur ein solcher kann zum Sondereigentum erklärt werden. Als „Raum“ werden neben den vier Wänden auch Dachterrassen und Garagenstellplätze angesehen. Außenstellplätze, wie Carports oder Gartenterrassen, gehören jedoch nicht dazu.

Bei Balkonen ist die Lage verzwickt. Das durch eine Balkonbrüstung begrenzte „Gebiet“ wird zwar überwiegend als ein „Raum“ angesehen. Ist dieser Raum dem Sondereigentum zugeordnet, ist er dann auch Sondereigentum. Fehlt eine solche Bestimmung aber, ist der Raum gemeinschaftliches Eigentum.

Die Balkonbrüstung, eine etwa vorhandene Balkondecke, die Bodenplatte des Balkons sowie sonstige konstruktiv notwendige Teile, Balkontüren und die Isolierschicht sind stets gemeinschaftliches Eigentum. Wesentlicher Bestandteil des Balkonraums kann – ist der Raum zum Sondereigentum erklärt – ein Bodenbelag sein oder der Innenanstrich an der Balkonbrüstung.

Der Gebrauch eines Balkons muss sich im Rahmen seiner Zweckbestimmung halten. Die Zweckbestimmung entspricht dem „zugehörigen“ Sondereigentum. Bei einem Wohnungseigentum kann auf dem Balkon also grundsätzlich gemacht werden, was auch dort zulässig ist. Bei einem Teileigentum hingegen ist kaum etwas erlaubt. In jedem Falle muss der Wohnungseigentümer beim Gebrauch des Balkons Rücksicht auf die anderen Wohnungseigentümer nehmen. Etwa Rauchen auf dem Balkon soll danach zulässig sein, wenn auch nur ein maßvolles. Unzulässig ist es zum Beispiel, Futterkästen für Tauben aufzustellen oder häufig geruchsintensive Duftkerzen abzubrennen. Blumenkästen sollten in der Regel innen befestigt werden.

Wie das Amtsgericht Köln im vergangenen Jahr entschied (Aktenzeichen 215 C 133/14), müssen für die Grundsanierung der Balkone unter Umständen alle Eigentümer zahlen – unabhängig von der Frage, ob ihre Wohnung über einen Balkon verfügt oder nicht. Eine Sanierung durch Abriss der alten Balkone betrifft stets das Gemeinschaftseigentum, so die Richter.

In dem Fall hatte eine Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, die Balkone neu errichten zu lassen. Die Kosten sollten auf alle Eigentümer verteilt werden. Der Eigentümer der Dachgeschosswohnung wollte diesen Beschluss jedoch nicht mittragen. Da seine Wohnung nicht über einen Balkon verfügt, wollte er die auf ihn entfallenden Kosten in Höhe von 4.200 Euro nicht übernehmen.

Seine Klage blieb jedoch ohne Erfolg: Die konstruktiven Bestandteile der Balkone gehören immer zum Gemeinschaftseigentum, befanden die Richter. Diese Gebäudebestandteile sind für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich. Außerdem prägen sie die äußere Gestaltung des Gebäudes. Da in diesem Fall der Abriss und die Erneuerung der Balkone im Raum stehen, ist Gemeinschaftseigentum betroffen. Daher müssen nun alle Eigentümer die Maßnahme anteilig tragen.