Verwalter-News 29. August 2018

Haftung bei Gebäudeschaden

Henning Lindhoff

Einzelne Eigentümer sind nicht selten überfordert, wenn es in ihrer Wohnung zu einem Gebäudeschaden kommt – gerade dann, wenn sie diese vermietet haben. Schließlich stattet das deutsche Mietrecht die Mieter mit ausgeprägten Rechten aus.

Dass der Mieter beispielsweise grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat, muss der Eigentümer darlegen und beweisen. So urteilte u.a. der Bundesgerichtshof im Februar 2001 (Aktenzeichen VIII ZR 292/98). Auch eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Herbeiführung des Gebäudeschadens durch einen Dritten ist dem Mieter nur zuzurechnen, wenn der Dritte sein Repräsentant war.

Ganz gleich, wer letztlich Schuld für einen Schaden trägt, kann der Mieter jedoch eine Mietminderung geltend machen. Bei einem Wasserschaden kann er die Mietzahlung gar komplett einstellen, so das Urteil des Amtsgerichts Schönefeld (Aktenzeichen 109 C 256/07).

Von seiner Eigentümergemeinschaft kann der betroffene Wohnungseigentümer die Beseitigung des Gebäudeschadens verlangen, wenn der Schaden seinen Ursprung im Gemeinschaftseigentum hat. Er muss allerdings akzeptieren, dass seine Wohnung zu diesem Zweck betreten und sein Sondereigentum im Zweifelsfall beschädigt wird. Die Hauseigentümergemeinschaft ist im Anschluss verpflichtet, diese Schäden wieder zu beseitigen.

Hausverwalter sind auch in der Pflicht. Sie müssen für die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl eine Gebäude- als auch eine Haftpflichtversicherung abschließen. Die Gebäudeversicherung deckt jedoch nur bestimmte Schäden ab, beispielsweise Wasserschäden.

Übernimmt die Versicherung tatsächlich die Kosten, so ist auch der Schaden der einzelnen Eigentümer an den Fliesen, Tapeten oder ähnliches mitversichert. Wenn die Gebäudeversicherung nicht eingreift, gibt es allerdings immer die Möglichkeit, sich an die Haftpflichtversicherung zu halten. Denn diese umfasst, gemäß dem Urteil vom Bundesgerichtshof am 11. Dezember 2002 (Aktenzeichen IV ZR 226/01) auch den sogenannten „Aufopferungsschaden“ des einzelnen Eigentümers, der dulden muss, dass sein Sondereigentum zwecks Reparatur des Gemeinschaftseigentums zerstört wird.