Verwalter-News 16. November 2018

Nießbrauch: Was Wohnungseigentümer beachten müssen

Henning Lindhoff

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum (also den Miteigentumsanteil und das dazu gehörige Sondereigentum) zu „belasten“. Ohne die Möglichkeit einer Belastung könnte Wohnungseigentum größtenteils weder erworben noch veräußert werden. Als eine solche Belastung in Betracht kommen vor allem Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken), allerdings auch Vorkaufsrechte, Reallasten und der Nießbrauch.

Nießbrauch bezeichnet das Recht auf die Nutzung fremder Dinge, ohne sie verändern zu dürfen. Doch was heißt dies konkret für Immobilieneigentümer?

Ein einfaches Beispiel: Ein Ehepaar Anfang 70 möchte die selbst bewohnte Eigentumswohning bereits zu Lebzeiten der einzigen Tochter überschreiben. Allerdings wollen die beiden in der Wohnung wohnen bleiben und verabreden daher mit dem eigenen Kind, der neuen Eigentümerin, ein Nießbrauchsrecht.

Damit eine solche Regelung wirksam werden kann, muss sie notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden.

Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht. Der Nießbraucher muss beispielsweise gar nicht selbst in der Immobilie wohnen, sondern könnte sie auch weitervermieten und die monatliche Miete einnehmen – vorausgesetzt, die Vermietung wurde nicht vertraglich ausgeschlossen.

Der Nießbrauchsberechtigte hat in der Wohnungseigentümerversammlung kein Stimmrecht. Dies behält der Eigentümer der Wohnung. Nur er ist zur Versammlung einzuladen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt am 7. März 2002 fest (Aktenzeichen V ZB 24/01).