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17. Juni 2016

Branchenbarometer des DDIV: Die Verwaltung kleiner Einheiten wird aufwendiger und teurer

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, stellt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), fest. Grund zu dieser Annahme gibt ihm das vierte Branchenbarometer seines Verbandes. Und weiter: „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Die Aufgaben und gesetzlichen Pflichten der Hausverwalter werden von Jahr zu Jahr komplexer. Kleine Verwalter werden es daher auch in Zukunft nicht leichter haben: „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten, denn immer mehr ...

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9. Juni 2016

Urteil: WEG darf Grundstück erwerben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wie weit dürfen die Geschäftstätigkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft reichen? Darf sie womöglich Grundstücke erwerben? Eine spannende Frage, die der Bundesgerichtshof vor wenigen Tagen bejahte (Aktenzeichen V ZR 75/15).

Im konkreten Fall wollten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft die Zahl ihrer Autostellplätze erhöhen. Eine Nachbarin bot ihr Grundstück zum Kauf an und die Gemeinschaft nutze die Gelegenheit. Eine einzelne Wohnungseigentümerin allerdings wehrte sich gegen diesen Beschluss und zog vor Gericht.

Der BGH entschied nun: „Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durchaus einen Grundstückskauf beschließen, wenn dies in einem engen Bezug zu den Wohnungen steht. Denn die Eigentümer sind auf Autostellplätze angewiesen und müssen diese auch ...

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30. Mai 2016

LG Frankfurt: Müllentsorgung ist in Jahresabrechnung klar von Hausmeistertätigkeit trennen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein oft wiederkehrendes Thema der Hausverwaltung sind die Betriebskosten, das heißt die Kosten, die den Wohnungseigentümern durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Hierzu gehören gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKO) insbesondere auch die Kosten für die Müllentsorgung. Die Müllentsorgungskosten für das zu Wohnzwecken genutzte Sondereigentum tragen die Wohnungseigentümer gemäß dem Anteil ihrer jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche.
Nun aber der Knackpunkt: In der Eigentümerversammlung kann dieser Kostenverteilungsschlüssel geändert werden. Doch in einem solchen Fall werden die Kosten des Hausmeisters bezüglich der Müllentsorgung nicht erfasst. Dies stellte das Landgericht Frankfurt am 15. April 2015 (Aktenzeichen 2-09 S 5/14) klar.
Im konkreten Fall ...

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17. Mai 2016

Verwalterwechsel: Wer rechnet ab?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein Hausverwalter wird natürlich nicht auf Lebenszeit bestellt. Immer wieder kommt es zu Verwalterwechseln. Und dabei auch immer wieder zu Unklarheiten bezüglich der genauen Geschäftsübergabe. Eine der drängendsten Fragen: Wer muss die Abrechnung eines Geschäftsjahres erstellen, wenn es im Laufe dieses Jahres zu einem solchen Verwalterwechsel gekommen ist? Der ausgeschiedene Hausverwalter? Oder der Neue?
Grundlegend ist zur Beantwortung dieser Frage Paragraph 28 Absatz 3 des WEG zu beachten. Demnach ist eine Jahresabrechnung erst nach Ablauf eines Kalenderjahres fällig. Somit ist derjenige Hausverwalter für die Erstellung der Abrechnung zuständig, der nach Ablauf des Kalenderjahres das Amt innehat. Sein Vorgänger, der während ...

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3. Mai 2016

Verwalter-Einmaleins: Wer darf Verwalter werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz steht es jeder natürlichen und juristischen Person sowie jeder Personengesellschaft offen, die Aufgaben der Hausverwaltung zu übernehmen. Bei Personengesellschaften gilt jedoch zu beachten, dass nicht ein Gesellschafter oder Angestellter der Organisation zum Hausverwalter bestellt werden kann, sondern stets die gesamte Personengesellschaft.

Neben einer GmbH als Gesellschaftsform kann auch eine UG, eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft, zum Hausverwalter auserkoren werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die UG ein ausreichend hohes Stammkapital vorweisen kann oder einen ihrer Gesellschafter in die persönliche Haftung zieht.

Eine juristische Besonderheit betrifft die GbR, die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche keinerlei Verwalteramt ...

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17. April 2016

Grundlagen: Die energetische Sanierung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Es wurde bereits mehrfach nachgewiesen, dass erfolgreich durchgeführte Energiesparmaßnahmen helfen, die verbrauchsabhängigen Betriebskosten deutlich zu senken. Insbesondere lohnt sich eine solche Sanierung in den Fällen, in denen die Kosteneinsparung nach 10 oder 15 Jahren insgesamt höher ausfällt als die Summe der Investitionskosten.

Allerdings sind, wie so oft, auch bei der energetischen Sanierung sind gesetzliche Vorschriften zu beachten wie vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2014. Einzelheiten zu dieser Verordnung finden Sie im Internetportal EnEv-Online. Zudem sollten Sie vor einer umfassenden Sanierung einen Energieberater um Rat fragen. Qualifizierte und registrierte Energieberater finden Sie in der sogenannten „Dena-Liste“ unter www ...

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10. März 2016

Hausverwalter: Bestellung kann eingeklagt werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Auch solche Fälle sind nicht unbekannt: In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen wurde kein Hausverwalter bestellt. Das Gemeinschaftseigentum ist unbetreut.

Grundsätzlich kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Bestellung eines Hausverwalters verzichten, wenn sie sich in der Eigentümerversammlung einstimmig darauf verständigt hat. Gleichzeitig jedoch darf eine Bestellung nicht verweigert, sobald auch nur einer der Eigentümer eine Bestellung einfordert. Dies ist in Paragraph 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Dies bedeutet, dass ein jeder Eigentümer jederzeit und ohne Vorliegen eines spezifischen Grundes die Einsetzung eines Verwalters durchsetzen kann. Dieser Anspruch verjährt und verwirkt nicht. Und auch in Häusern, die bis dato selbstverwaltet ...

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7. März 2016

Instandhaltung der Heizungsanlage: Mehrheitsbeschluss reicht in manchen Fällen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Die Reparatur einer Heizungsanlage kann nicht nur viel Geld kosten, sondern mitunter auch reichlich Nerven. Nicht selten wird in Eigentümerversammlungen heftig debattiert und gestritten, wenn solcherart Großprojekte anstehen. Doch zumindest für den Fall, dass ein defekter Heizkessel die Ursache für den Austausch darstellt, verspricht ein Urteil des Amtsgerichts Verden aus dem Juni 2014 etwas Hoffnung auf Schonung der Nerven (Aktenzeichen 2 C 424/13).

Denn ein solcher Austausch stellt nach Meinung der Richter keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar und bedarf daher auch keines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, die Heizungsanlage in ihrer Wohneigentumsanlage ...

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26. Februar 2016

Wirtschaftsplan: Streitkosten besser vorab einkalkulieren

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Stockwerkeigentum erfreut sich wachsender Beliebtheit, birgt allerdings auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die ...

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18. Februar 2016

Baumangel: Gewährleistungsanspruch auf fehlenden aber geplanten Balkon

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zu den bedeutungsvollsten Aufgaben des Hausverwalters gehört es, Gewährleistungsfristen zu überwachen. Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für Fehler oder Mängel des Kaufobjekts oder Werks einzustehen. Allerdings gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer desöfteren eher schwierig.

Zu den verjährbaren Gewährleistungsansprüchen gehört auch der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels der Wohneigentumsanlage. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus Bauleistungen fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht zwar nur eine vierjährige Gewährleistungsfrist vor. Meist wird aber auch für Bauverträge, die nach den ...

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