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6. August 2016

Sanierungsbeschluss: Ohne Alternativangebote ist er rechtswidrig

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein oft wiederkehrendes Streitthema zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter: die Sanierung.

Fangen wir vorne an: Was heißt der Begriff „Sanierung“ ganz genau? Er stammt vom lateinischen Begriff „sanare“ ab, der auf Deutsch „heilen“ oder „gesund machen“ bedeutet. Das lateinische „sanus“ wird im Deutschen mit „gesund“ und „heil“ übersetzt. Im Immobilienbereich umschreibt „Sanierung“ eine umfassende Modernisierung, einen Umbau beziehungsweise einen Teilabriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispielsweise werden hierbei Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitung erneuert.

Gemäß Paragraph 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG fällt dem Hausverwalter die Aufgabe zu, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu treffen ...

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2. August 2016

Gemeinschaftseigentum: Glasbausteine sind Fenstern gleichzusetzen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wohnungseigentum ist eine Herausforderung. Rein begrifflich bereits.

Ganz allgemein bedeutet Eigentum an einer Sache im juristischen Sinne, dass ihr Eigentümer mit ihr tun und lassen kann, was er will. Es sei denn er verletzt dabei die Rechte eines Mitmenschen. Ob ein Hauseigentümer seine Fassade nun pink streicht oder grün, ist allein seine Entscheidung. Im Wohnungseigentum jedoch sieht die ganze Sache etwas anders aus. Etwas komplizierter. Vor allem wird hier zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Unterscheidung ist wichtig für zwei Fragen: Wer entscheidet? Und: Wer zahlt?

Während jeder Wohnungseigentümer für seine Wohnung, sein Sondereigentum, die alleinige Entscheidungsbefugnis, aber auch die ...

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21. Juli 2016

Jahresabrechnung: Kontostände sind elementarer Bestandteil

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Alle Jahre wieder. Gemäß Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist ein jeder Hausverwalter dazu verpflichtet, nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Laut ständiger Rechtsprechung hat er dazu sechs Monate lang Zeit, sofern nichts anderes vertraglich geregelt wurde.

Richter bestätigten in der Vergangenheit immer wieder auch, dass eine solche Jahresabrechnung von jedem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne zusätzlichen Expertenrat verstanden werden muss.

Nun stellt sich aber die Frage: Wie muss eine solche, leicht verständliche Jahresabrechnung konkret aussehen?

Zwar hält das Gesetz keine Vorschriften parat zu Form und Inhalt, jedoch hat die ständige Rechtsprechung immer wieder auf wesentliche Merkmale einer ...

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29. Juni 2016

Jahresabrechnung: Eigentümergemeinschaft muss Methode zur Verbrauchsermittlung mehrheitlich beschließen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist ein jeder Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden. Dies betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar und in regelmäßigen Intervallen, denn sie haben gemäß Paragraph 21 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hinsichtlich der Ermittlung des Wärmeverbrauchs besitzen sie gemäß Paragraph 3 der Heizkostenverordnung das Wahlrecht.

Diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestätigte zuletzt das Landgericht München (Aktenzeichen 1 S 14998/14 WEG) am 30. November 2015. Der ...

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17. Juni 2016

Zahlungsunwillige Mieter: Hausverwalter können haftbar gemacht werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wenn Eigentümer ihre Wohnung vermieten, ist es eine Selbstverständlichkeit: Der Mieter soll pünktlich zahlen können. Früher noch hieß es entsprechend: „Mietschulden sind Ehrenschulden.“ Aber die Zeiten verblassen. Viele Mieter fühlen sich an solche Weisheiten nicht mehr gebunden.

Also gilt es heute mehr als früher noch auf die Bonität der Mieter zu achten – besonders auch für Hausverwalter, wenn diese die Vermietung einer Wohnung übernehmen. Sie haften im Zweifelsfall für säumige Mieter. Die Parallele zu einer Bank drängt sich nahezu auf. Was einer jeden Bank als Kreditgeber recht ist, sollte auch Hausverwaltern als „Wohnungsgeber“ billig sein, denn Mieter gehen mit Unterzeichnen eines ...

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17. Juni 2016

Branchenbarometer des DDIV: Die Verwaltung kleiner Einheiten wird aufwendiger und teurer

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, stellt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), fest. Grund zu dieser Annahme gibt ihm das vierte Branchenbarometer seines Verbandes. Und weiter: „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Die Aufgaben und gesetzlichen Pflichten der Hausverwalter werden von Jahr zu Jahr komplexer. Kleine Verwalter werden es daher auch in Zukunft nicht leichter haben: „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten, denn immer mehr ...

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9. Juni 2016

Urteil: WEG darf Grundstück erwerben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wie weit dürfen die Geschäftstätigkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft reichen? Darf sie womöglich Grundstücke erwerben? Eine spannende Frage, die der Bundesgerichtshof vor wenigen Tagen bejahte (Aktenzeichen V ZR 75/15).

Im konkreten Fall wollten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft die Zahl ihrer Autostellplätze erhöhen. Eine Nachbarin bot ihr Grundstück zum Kauf an und die Gemeinschaft nutze die Gelegenheit. Eine einzelne Wohnungseigentümerin allerdings wehrte sich gegen diesen Beschluss und zog vor Gericht.

Der BGH entschied nun: „Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durchaus einen Grundstückskauf beschließen, wenn dies in einem engen Bezug zu den Wohnungen steht. Denn die Eigentümer sind auf Autostellplätze angewiesen und müssen diese auch ...

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30. Mai 2016

LG Frankfurt: Müllentsorgung ist in Jahresabrechnung klar von Hausmeistertätigkeit trennen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein oft wiederkehrendes Thema der Hausverwaltung sind die Betriebskosten, das heißt die Kosten, die den Wohnungseigentümern durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Hierzu gehören gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKO) insbesondere auch die Kosten für die Müllentsorgung. Die Müllentsorgungskosten für das zu Wohnzwecken genutzte Sondereigentum tragen die Wohnungseigentümer gemäß dem Anteil ihrer jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche.
Nun aber der Knackpunkt: In der Eigentümerversammlung kann dieser Kostenverteilungsschlüssel geändert werden. Doch in einem solchen Fall werden die Kosten des Hausmeisters bezüglich der Müllentsorgung nicht erfasst. Dies stellte das Landgericht Frankfurt am 15. April 2015 (Aktenzeichen 2-09 S 5/14) klar.
Im konkreten Fall ...

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17. Mai 2016

Verwalterwechsel: Wer rechnet ab?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein Hausverwalter wird natürlich nicht auf Lebenszeit bestellt. Immer wieder kommt es zu Verwalterwechseln. Und dabei auch immer wieder zu Unklarheiten bezüglich der genauen Geschäftsübergabe. Eine der drängendsten Fragen: Wer muss die Abrechnung eines Geschäftsjahres erstellen, wenn es im Laufe dieses Jahres zu einem solchen Verwalterwechsel gekommen ist? Der ausgeschiedene Hausverwalter? Oder der Neue?
Grundlegend ist zur Beantwortung dieser Frage Paragraph 28 Absatz 3 des WEG zu beachten. Demnach ist eine Jahresabrechnung erst nach Ablauf eines Kalenderjahres fällig. Somit ist derjenige Hausverwalter für die Erstellung der Abrechnung zuständig, der nach Ablauf des Kalenderjahres das Amt innehat. Sein Vorgänger, der während ...

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3. Mai 2016

Verwalter-Einmaleins: Wer darf Verwalter werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz steht es jeder natürlichen und juristischen Person sowie jeder Personengesellschaft offen, die Aufgaben der Hausverwaltung zu übernehmen. Bei Personengesellschaften gilt jedoch zu beachten, dass nicht ein Gesellschafter oder Angestellter der Organisation zum Hausverwalter bestellt werden kann, sondern stets die gesamte Personengesellschaft.

Neben einer GmbH als Gesellschaftsform kann auch eine UG, eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft, zum Hausverwalter auserkoren werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die UG ein ausreichend hohes Stammkapital vorweisen kann oder einen ihrer Gesellschafter in die persönliche Haftung zieht.

Eine juristische Besonderheit betrifft die GbR, die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche keinerlei Verwalteramt ...

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