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Verwalter-News 21. Juli 2016

Jahresabrechnung: Kontostände sind elementarer Bestandteil

Alle Jahre wieder. Gemäß Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist ein jeder Hausverwalter dazu verpflichtet, nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Laut ständiger Rechtsprechung hat er dazu sechs Monate lang Zeit, sofern nichts anderes vertraglich geregelt wurde.

Richter bestätigten in der Vergangenheit immer wieder auch, dass eine solche Jahresabrechnung von jedem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne zusätzlichen Expertenrat verstanden werden muss.

Nun stellt sich aber die Frage: Wie muss eine solche, leicht verständliche Jahresabrechnung konkret aussehen?

Zwar hält das Gesetz keine Vorschriften parat zu Form und Inhalt, jedoch hat die ständige Rechtsprechung immer wieder auf wesentliche Merkmale einer ...

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Verwalter-News 29. Juni 2016

Jahresabrechnung: Eigentümergemeinschaft muss Methode zur Verbrauchsermittlung mehrheitlich beschließen

Gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist ein jeder Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden. Dies betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar und in regelmäßigen Intervallen, denn sie haben gemäß Paragraph 21 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hinsichtlich der Ermittlung des Wärmeverbrauchs besitzen sie gemäß Paragraph 3 der Heizkostenverordnung das Wahlrecht.

Diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestätigte zuletzt das Landgericht München (Aktenzeichen 1 S 14998/14 WEG) am 30. November 2015. Der Mehrheitsbeschluss ...

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Verwalter-News 17. Juni 2016

Zahlungsunwillige Mieter: Hausverwalter können haftbar gemacht werden

Wenn Eigentümer ihre Wohnung vermieten, ist es eine Selbstverständlichkeit: Der Mieter soll pünktlich zahlen können. Früher noch hieß es entsprechend: „Mietschulden sind Ehrenschulden.“ Aber die Zeiten verblassen. Viele Mieter fühlen sich an solche Weisheiten nicht mehr gebunden.

Also gilt es heute mehr als früher noch auf die Bonität der Mieter zu achten – besonders auch für Hausverwalter, wenn diese die Vermietung einer Wohnung übernehmen. Sie haften im Zweifelsfall für säumige Mieter. Die Parallele zu einer Bank drängt sich nahezu auf. Was einer jeden Bank als Kreditgeber recht ist, sollte auch Hausverwaltern als „Wohnungsgeber“ billig sein, denn Mieter gehen mit Unterzeichnen ...

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Verwalter-News 17. Juni 2016

Branchenbarometer des DDIV: Die Verwaltung kleiner Einheiten wird aufwendiger und teurer

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, stellt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), fest. Grund zu dieser Annahme gibt ihm das vierte Branchenbarometer seines Verbandes. Und weiter: „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Die Aufgaben und gesetzlichen Pflichten der Hausverwalter werden von Jahr zu Jahr komplexer. Kleine Verwalter werden es daher auch in Zukunft nicht leichter haben: „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten, denn immer mehr ...

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Verwalter-News 9. Juni 2016

Urteil: WEG darf Grundstück erwerben

Wie weit dürfen die Geschäftstätigkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft reichen? Darf sie womöglich Grundstücke erwerben? Eine spannende Frage, die der Bundesgerichtshof vor wenigen Tagen bejahte (Aktenzeichen V ZR 75/15).

Im konkreten Fall wollten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft die Zahl ihrer Autostellplätze erhöhen. Eine Nachbarin bot ihr Grundstück zum Kauf an und die Gemeinschaft nutze die Gelegenheit. Eine einzelne Wohnungseigentümerin allerdings wehrte sich gegen diesen Beschluss und zog vor Gericht.

Der BGH entschied nun: „Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durchaus einen Grundstückskauf beschließen, wenn dies in einem engen Bezug zu den Wohnungen steht. Denn die Eigentümer sind auf Autostellplätze angewiesen und müssen diese auch gegenüber ...

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Verwalter-News 30. Mai 2016

LG Frankfurt: Müllentsorgung ist in Jahresabrechnung klar von Hausmeistertätigkeit trennen

Ein oft wiederkehrendes Thema der Hausverwaltung sind die Betriebskosten, das heißt die Kosten, die den Wohnungseigentümern durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Hierzu gehören gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKO) insbesondere auch die Kosten für die Müllentsorgung. Die Müllentsorgungskosten für das zu Wohnzwecken genutzte Sondereigentum tragen die Wohnungseigentümer gemäß dem Anteil ihrer jeweiligen Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche.
Nun aber der Knackpunkt: In der Eigentümerversammlung kann dieser Kostenverteilungsschlüssel geändert werden. Doch in einem solchen Fall werden die Kosten des Hausmeisters bezüglich der Müllentsorgung nicht erfasst. Dies stellte das Landgericht Frankfurt am 15. April 2015 (Aktenzeichen 2-09 S 5/14) klar.
Im konkreten Fall hatte ...

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Verwalter-News 17. Mai 2016

Verwalterwechsel: Wer rechnet ab?

Ein Hausverwalter wird natürlich nicht auf Lebenszeit bestellt. Immer wieder kommt es zu Verwalterwechseln. Und dabei auch immer wieder zu Unklarheiten bezüglich der genauen Geschäftsübergabe. Eine der drängendsten Fragen: Wer muss die Abrechnung eines Geschäftsjahres erstellen, wenn es im Laufe dieses Jahres zu einem solchen Verwalterwechsel gekommen ist? Der ausgeschiedene Hausverwalter? Oder der Neue?
Grundlegend ist zur Beantwortung dieser Frage Paragraph 28 Absatz 3 des WEG zu beachten. Demnach ist eine Jahresabrechnung erst nach Ablauf eines Kalenderjahres fällig. Somit ist derjenige Hausverwalter für die Erstellung der Abrechnung zuständig, der nach Ablauf des Kalenderjahres das Amt innehat. Sein Vorgänger, der während ...

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Verwalter-News 3. Mai 2016

Verwalter-Einmaleins: Wer darf Verwalter werden?

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz steht es jeder natürlichen und juristischen Person sowie jeder Personengesellschaft offen, die Aufgaben der Hausverwaltung zu übernehmen. Bei Personengesellschaften gilt jedoch zu beachten, dass nicht ein Gesellschafter oder Angestellter der Organisation zum Hausverwalter bestellt werden kann, sondern stets die gesamte Personengesellschaft.

Neben einer GmbH als Gesellschaftsform kann auch eine UG, eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft, zum Hausverwalter auserkoren werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die UG ein ausreichend hohes Stammkapital vorweisen kann oder einen ihrer Gesellschafter in die persönliche Haftung zieht.

Eine juristische Besonderheit betrifft die GbR, die Gemeinschaft bürgerlichen Rechts. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche keinerlei Verwalteramt ...

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Verwalter-News 17. April 2016

Grundlagen: Die energetische Sanierung

Es wurde bereits mehrfach nachgewiesen, dass erfolgreich durchgeführte Energiesparmaßnahmen helfen, die verbrauchsabhängigen Betriebskosten deutlich zu senken. Insbesondere lohnt sich eine solche Sanierung in den Fällen, in denen die Kosteneinsparung nach 10 oder 15 Jahren insgesamt höher ausfällt als die Summe der Investitionskosten.

Allerdings sind, wie so oft, auch bei der energetischen Sanierung sind gesetzliche Vorschriften zu beachten wie vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) aus dem Jahr 2014. Einzelheiten zu dieser Verordnung finden Sie im Internetportal EnEv-Online. Zudem sollten Sie vor einer umfassenden Sanierung einen Energieberater um Rat fragen. Qualifizierte und registrierte Energieberater finden Sie in der sogenannten „Dena-Liste“ unter www. ...

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Verwalter-News 10. März 2016

Hausverwalter: Bestellung kann eingeklagt werden

Auch solche Fälle sind nicht unbekannt: In einem Haus mit mehreren Eigentumswohnungen wurde kein Hausverwalter bestellt. Das Gemeinschaftseigentum ist unbetreut.

Grundsätzlich kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Bestellung eines Hausverwalters verzichten, wenn sie sich in der Eigentümerversammlung einstimmig darauf verständigt hat. Gleichzeitig jedoch darf eine Bestellung nicht verweigert, sobald auch nur einer der Eigentümer eine Bestellung einfordert. Dies ist in Paragraph 20 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.

Dies bedeutet, dass ein jeder Eigentümer jederzeit und ohne Vorliegen eines spezifischen Grundes die Einsetzung eines Verwalters durchsetzen kann. Dieser Anspruch verjährt und verwirkt nicht. Und auch in Häusern, die bis dato selbstverwaltet ...

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