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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

29. August 2017

Abrechnung ist Pflicht

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zu den Pflichten eines jeden Hausverwalters gehört es, nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Dies ergibt sich einerseits aus dem Verwaltervertrag, andererseits aus Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Formell muss der Verwalter einiges bedenken: So ist die zu erstellende Abrechnung übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Dabei hat der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu beachten. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenberechnung. Aus dieser sind die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer durch Einzelabrechnung zu entnehmen.

Die Angaben dienen letztlich der Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Abrechnung ist so zu gliedern und ...

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4. August 2017

Genügt der Mehrheitsbeschluss für einen Kfz-Stellplatz?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Stellt die Errichtung von Stellplätzen auf einer Gemeinschaftsfläche, die einem Miteigentümer als Garten zugewiesen wurden, eine bauliche Veränderung dar, die nur einstimmig getroffen werden kann?

Dieser Frage widmete sich das Amtsgericht Tostedt im Mai 2015 (Aktenzeichen 5 C 195/14).

Zunächst scharf abzugrenzen vom Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum. Zu diesem gehören Flächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, etwa eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz. Ob der daran Berechtigte hier im gemeinschaftlichen Eigentum bauen darf, ist eine Frage dessen, was mit dem Sondernutzungsberechtigten vereinbart ist.

Die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen sind grundsätzlich bauliche Veränderungen. Dazu gehört auch ...

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27. Juni 2017

Kita oder Post? – Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay
Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay

Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur dann ordnungsmäßig, wenn es den gesetzlichen Vorschriften, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Finden sich dort keine Regeln, leitet sich der ordnungsmäßige Gebrauch aus den Interessen aller Eigentümer ab. Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum sind stets gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung so zu nutzen, dass andere Eigentümer nicht gestört und in ihren Rechten eingeschränkt werden.

Stehen Räume im Teileigentum und sind mit einer Zweckbestimmung versehen, ist eine andere Nutzung nur dann zulässig, wenn daraus keine wesentlichen Nachteile für die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Daran erinnerten auch die Richter des Landgerichts Hamburg, als sie im Januar 2016 gegen ...

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19. Juni 2017

Postzustellung: Die Existenz eines ausreichend großen Briefkastens ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay
Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay

Jeder bekommt Post, egal ob als Mieter oder Eigentümer. Oft sind es Rechnungen und Werbung, seltener private Briefe oder Zeitschriften. Auf jeden Fall sollte die gesamte Post aber seinen Adressaten möglichst unbeschädigt erreichen. Die dazu notwendigen Briefkästen gehören zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Und auch sie sind regelmäßig Anlass für Zwist und Streitigkeiten.

So entschied der Bundesgerichtshof im November 2006 über das Recht von Wohnungsmietern zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen im Haus. Dieses erstreckt sich gemäß des Urteils auch darauf, Postsendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Dies gelte auch dann, wenn die Sendungen ...

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31. Mai 2017

Das Verwaltungsvermögen der WEG

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Sinn und Zweck einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen zu einem großen Teil auch darin, Verträge mit Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu schließen, vor allem mit dem Verwalter.

Die Verwaltung gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes bezieht sich wiederum nicht nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, sondern auch auf das Verwaltungsvermögen. Zum Verwaltungsvermögen gehören alle Mittel, die die Wohnungseigentümer gemeinsam ansammeln, etwa die Instandhaltungsrückstellung, die Vermögensgegenstände, aber auch die Verbindlichkeiten (beispielsweise bei Banken). Mit Vermögensgegenständen sind sowohl Sachgegenstände (zum Beispiel Rasenmäher, Gartengerätschaften, Putzmittel, Leuchten, Bargeld, Gartenfrüchte, Verwaltungsunterlagen und andere) wie auch sonstige Vermögenswerte (Wohngeld- und Rücklagenkonto, Mietforderungen bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum, Beitragsforderungen gegenüber den einzelnen ...

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2. Mai 2017

Die Hausordnung ist bindend: Eigentümergemeinschaft kann Vogelfutter auf Balkon untersagen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das Leben in einem Mehrparteienhaus bedeutet immer auch Leben in einer Gemeinschaft – dies gilt auch für Wohnungseigentümer. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen die Mitglieder gewisse Regeln einhalten. Diese finden sich zunächst im Regelwerk über die Verwaltung und Nutzung der Immobilie, in der Hausordnung und schließlich im Gesetz.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung bilden die rechtliche Grundlage für jede Eigentümergemeinschaft, auf die die eigentliche Verwaltung aufbaut.

Vor allem in größeren Gemeinschaften empfiehlt sich eine solche Hausordnung. In dieser können die Details zu den gesetzlichen und reglementarischen Bestimmungen festgehalten werden. Hier finden ...

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24. April 2017

Trampolin im Garten: Wohnungseigentümer müssen einstimmig entscheiden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Bauliche Veränderungen an der gemeinschaftlichen Immobilie kommen nicht häufig vor, doch wenn sie geplant werden, sind sie nicht selten eine Ursache von Zwist und Uneinigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Einen konkreten Fall, der in diesen Bereich fällt, verhandelte zuletzt das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 S 5/15).

In diesem ging es um ein Trampolin im Garten. Auf den ersten Blick offenbart sich dieses Sportgerät nicht unbedingt als bauliche Veränderung, doch ein Hamburger Wohnungseigentümer sah dies anders.

Sechs Mitglieder der entsprechenden Eigentümergemeinschaft hatten den Plan gefasst, im Bereich einer Spielplatzfläche ein Trampolin aufzustellen. Dies wollten sie sich von der gesamten Eigentümerversammlung genehmigen ...

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29. März 2017

Der Verwaltungsbeirat: Grundlagen für die Praxis

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Verwaltungsbeiräte sind einfache Miteigentümer, arbeiten ehrenamtlich und gelangen häufig ohne lange Vorbereitungszeit in ihre Ämter. Sind sie einmal von der Eigentümerversammlung gewählt, stellen sich ihnen allerlei Fragen: Welche Aufgaben haben sie? Und welche Pflichten? Haften sie für ihre Handlungen und Entscheidungen?

Diesen Fragen wollen wir uns heute widmen.

Grundsätzlich ist der Verwaltungsbeirat das dritte verwaltende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen der Hausverwalter und die Versammlung der Eigentümer als höchste Instanz.

Auf der Eigentümerversammlung wird der Verwaltungsbeirat neben dem Verwalter gewählt beziehungsweise abberufen. Dem obersten Organ Eigentümerversammlung gegenüber hat der Beirat ein Berichtspflicht. Er hat die Aufgabe und das Recht, die ...

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16. März 2017

Elektromobilität: Wohnungseigentumsgesetz auf den Prüfstand

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Elektromobilität: Eine eigene Ladestation z.B. in der Tiefgarage soll in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nachgerüstet werden können. Bildquelle: Pixabay
Elektromobilität: Eine eigene Ladestation z.B. in der Tiefgarage soll in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nachgerüstet werden können. Bildquelle: Pixabay

Elektromobilität ist in aller Munde zur Zeit. Und die Anreize zur Um- und Aufrüstung sind durchaus gegeben: Wer beispielsweise ein Elektrofahrzeug kauft, wird mit 4.000 Euro Prämie gefördert und ist seit neustem zehn Jahre lang von der KfZ-Steuer befreit. Und in naher Zukunft soll auch das Strom-Zapfen überall problemlos möglich sein. Für 2017 wurden 400 Schnellladestationen in ganz Europa angekündigt.

Nur in der eigenen Garage herrscht noch Stillstand. Die Steckdose für’s Auto in oder an der eigenen Immobilie steht vor vielen großen Hürden – vor allem aufgrund der existierenden Miet- und Wohnungseigentumsbestimmungen. Denn stellen sich einzelne Mitglieder einer Eigentümerversammlung ...

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13. März 2017

Auf die Gemeinschaftsordnung kommt es an: Ein eigenmächtiger Austausch der Fenster ist nicht immer zulässig

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Nicht nur aus energetischen Gründen macht ein Austausch alter Fenster oft Sinn. Wohnungseigentümer müssen hierbei aber die Gemeinschaftsordnung beachten.
Foto: Colin Maynard
Nicht nur aus energetischen Gründen macht ein Austausch alter Fenster oft Sinn. Wohnungseigentümer müssen hierbei aber die Gemeinschaftsordnung beachten.
Foto: Colin Maynard

Die Eigentümergemeinschaft darf in ihrer Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die Eigentümer die Außentüren und Fenster ihrer Wohnungen selbst instand halten. Ist die Eigentümergemeinschaft allerdings für die Außenfassade zuständig, kann sie die Wiederherstellung des alten Zustands verlangen. Dies hat zuletzt auch das Amtsgericht München klargestellt.

Im konkreten Fall klagte eine Münchener Eigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder. Der beklagte Mann ist Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Eine davon hatte er im Jahr 2012 mit neuen Fenstern ausstatten lassen, die sich jedoch optisch stark von den übrigen Fenstern des Hauses abhoben. So zumindest argumentierte die klagende Eigentümergemeinschaft. Gegen ihr Verlangen, die neuen Fenster wieder entfernen und ...

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