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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

Verwalter-News 6. November 2017

Immobilie schenken: Worauf Eigentümer in puncto Steuern achten müssen

Wer würde nicht gerne eine Immobilie geschenkt bekommen? Damit der Fiskus nicht die Freude verdirbt, sollten steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Bildquelle: Pixabay
Wer würde nicht gerne eine Immobilie geschenkt bekommen? Damit der Fiskus nicht die Freude verdirbt, sollten steuerliche Aspekte berücksichtigt werden.
Bildquelle: Pixabay

Wer seinen Kindern oder Enkelkindern ein Haus oder eine Wohnung überlassen möchte, steht vor der Frage: Schenken oder Erben?

Eine Schenkung ist aus juristischer Sicht eine Zuwendung (ein Geschenk), die jemand aus seinem Vermögen einer anderen Person zugutekommen lässt, wenn beide Parteien sich einig darüber sind, dass diese Zuwendung unentgeltlich erfolgt.

Erhält eine Person von einer anderen Person eine Schenkung, so unterliegt dies der sogenannten Schenkungssteuer. Sobald die Summe der Schenkung zwischen diesen Personen in den letzten zehn Jahren einen Freibetrag zwischen 200.000 und 500.000 Euro (je nach Verwandtschaftsgrad) überschreitet, fällt Schenkungssteuer an.

Nach zehn Jahren allerdings gelten Schenkungen als ...

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Verwalter-News 27. Oktober 2017

Herbstlaub

Der Herbst ist da. Bildquelle: Pixabay.
Der Herbst ist da. Bildquelle: Pixabay.

Der Herbst. Der Herbst. Herbst ist da. Schüttelt ab die Blätter. Bringt uns Regenwetter.

Worüber sich die Kinder beim Singen freuen, bedeutet auf Straßen und Gehwegen leider oft eine erhebliche Gefahr im Straßenverkehr.

Für jeden Hausverwalter und jede Eigentümergemeinschaft stellt sich somit die Frage: Wohin mit dem Herbstlaub?

Für die Sicherheit auf den Gehwegen sind grundsätzlich die Eigentümer der entsprechenden Häuser zuständig. Dies bedeutet natürlich nicht, dass Vermieter verpflichtet sind, im Oktober und November regelmäßig mit dem Rechen vorbeizuschauen und das Laub persönlich zu beseitigen. Sie müssen allerdings das Säubern des Gehwegs organisieren.

Dies bedeutet: Die Eigentümer können das Säubern ...

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Verwalter-News 2. Oktober 2017

Gemeinschaftsräume: So sorgen Sie Konflikten vor

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören das Grundstück, das Treppenhaus, aber auch gemeinsam genutzte Räume wie ein Partykeller, ein Fitnessraum oder eine Schwimmbadhalle.

Nicht immer natürlich sind die Vorstellungen aller Eigentümer über die Nutzung solcher Räume zueinander kompatibel. Damit diesbezügliche Streitigkeiten nicht eskalieren, sollte die Eigentümergemeinschaft von Beginn an klare Regeln aufstellen.
Hilfestellungen dazu bietet auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach diesem kommen beispielsweise für Pflege und Instandhaltung der Gemeinschaftsräume die Eigentümer auf. Dabei sind die Kosten nach Miteigentumsanteil auf alle Wohnungseigentümer umzulegen.

Doch Ausnahmen bestätigen die Regel. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft kann ...

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Verwalter-News 15. September 2017

Bundestagswahl 2017: Was können Wohnungseigentümer von den Parteien erwarten?

Mietpreisbremse, Steuern, Bauordnung… Was planen die Parteien für die Zeit nach der Bundestagswahl am 24. September 2017? Wir geben Ihnen den Überblick.

Mietpreisbremse

Die SPD will eine Auskunftspflicht für Vermieter einführen und damit für mehr Transparenz sorgen. Die Mietspiegel sollen verbindlicher und mögliche Mieterhöhungen nach einer Modernisierung begrenzt werden.

Die Grünen fordern in ihrem Programm eine „robuste“ Bremse ohne „unnötige Ausnahmen“, zudem eine Kappung der Modernisierungsumlage.

Einen Schritt weiter geht Die Linke. Sie will Mieterhöhungen komplett verbieten, wenn der „Wohnwert“ nicht verbessert wird. Den Vermietern soll es also nur erlaubt sein, die Inflation auszugleichen.

Im Gegensatz dazu wollen FDP und ...

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Verwalter-News 8. September 2017

Mieterhöhung: Hausverwalter benötigt Vollmacht im Original

Wird der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags von einem Hausverwalter vertreten und ist dies auch entsprechend zum Ausdruck gebracht, kann die Hausverwaltung Mieterhöhungen aussprechen, ohne hierzu eine Vollmachtsurkunde vorlegen zu müssen.

Wurde entsprechendes nicht schon im Mietvertrag kommuniziert, wird es jedoch kompliziert.

In einem konkreten Fall in Berlin erging Mietern eines Mehrparteienhauses im Juni 2015 eine Mieterhöhungserklärung der Hausverwaltung. Dem Schreiben lag die Verwaltervollmacht bei, aber lediglich als Kopie. In ihrer schriftlichen Antwort wiesen die Mieter daher das Mieterhöhungsverlangen mangels Vollmacht zurück.

Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg gab ihnen später Recht. Mit seinem Urteil vom 2. Mai 2016 (Aktenzeichen 20 C ...

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Verwalter-News 29. August 2017

Abrechnung ist Pflicht

Zu den Pflichten eines jeden Hausverwalters gehört es, nach Ablauf eines Kalender- oder Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen. Dies ergibt sich einerseits aus dem Verwaltervertrag, andererseits aus Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Formell muss der Verwalter einiges bedenken: So ist die zu erstellende Abrechnung übersichtlich, verständlich und nachprüfbar zu gestalten. Dabei hat der Verwalter die Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung zu beachten. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenberechnung. Aus dieser sind die Ergebnisse für die einzelnen Wohnungseigentümer durch Einzelabrechnung zu entnehmen.

Die Angaben dienen letztlich der Feststellung von Überschüssen oder eventuellen Fehlbeträgen. Die Abrechnung ist so zu gliedern und ...

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Verwalter-News 4. August 2017

Genügt der Mehrheitsbeschluss für einen Kfz-Stellplatz?

Stellt die Errichtung von Stellplätzen auf einer Gemeinschaftsfläche, die einem Miteigentümer als Garten zugewiesen wurden, eine bauliche Veränderung dar, die nur einstimmig getroffen werden kann?

Dieser Frage widmete sich das Amtsgericht Tostedt im Mai 2015 (Aktenzeichen 5 C 195/14).

Zunächst scharf abzugrenzen vom Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum. Zu diesem gehören Flächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, etwa eine Terrasse, ein Garten oder ein Stellplatz. Ob der daran Berechtigte hier im gemeinschaftlichen Eigentum bauen darf, ist eine Frage dessen, was mit dem Sondernutzungsberechtigten vereinbart ist.

Die Umwandlung und die Verlegung von Anlagen und Einrichtungen sind grundsätzlich bauliche Veränderungen. Dazu gehört auch die ...

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Verwalter-News 27. Juni 2017

Kita oder Post? – Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung

Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay
Die regelmäßige Benutzung des gemeinschaftseigenen Spielplatzes durch eine Kindertagesstätte kann unzulässig sein, wenn in der Teilungserklärung etwas anderes vorgesehen ist. Bildquelle: Pixabay

Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich nur dann ordnungsmäßig, wenn es den gesetzlichen Vorschriften, den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft entspricht. Finden sich dort keine Regeln, leitet sich der ordnungsmäßige Gebrauch aus den Interessen aller Eigentümer ab. Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum sind stets gemäß der jeweiligen Zweckbestimmung so zu nutzen, dass andere Eigentümer nicht gestört und in ihren Rechten eingeschränkt werden.

Stehen Räume im Teileigentum und sind mit einer Zweckbestimmung versehen, ist eine andere Nutzung nur dann zulässig, wenn daraus keine wesentlichen Nachteile für die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft entstehen.

Daran erinnerten auch die Richter des Landgerichts Hamburg, als sie im Januar 2016 gegen ...

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Verwalter-News 19. Juni 2017

Postzustellung: Die Existenz eines ausreichend großen Briefkastens ist Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung

Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay
Auch in Zeiten von E-Mail und WhatsApp haben Mieter Anspruch auf einen angemessenen Briefkasten. Bildquelle: Pixabay

Jeder bekommt Post, egal ob als Mieter oder Eigentümer. Oft sind es Rechnungen und Werbung, seltener private Briefe oder Zeitschriften. Auf jeden Fall sollte die gesamte Post aber seinen Adressaten möglichst unbeschädigt erreichen. Die dazu notwendigen Briefkästen gehören zum Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft. Und auch sie sind regelmäßig Anlass für Zwist und Streitigkeiten.

So entschied der Bundesgerichtshof im November 2006 über das Recht von Wohnungsmietern zur Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen im Haus. Dieses erstreckt sich gemäß des Urteils auch darauf, Postsendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden. Dies gelte auch dann, wenn die Sendungen ...

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Verwalter-News 31. Mai 2017

Das Verwaltungsvermögen der WEG

Sinn und Zweck einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen zu einem großen Teil auch darin, Verträge mit Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu schließen, vor allem mit dem Verwalter.

Die Verwaltung gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes bezieht sich wiederum nicht nur auf das gemeinschaftliche Eigentum, sondern auch auf das Verwaltungsvermögen. Zum Verwaltungsvermögen gehören alle Mittel, die die Wohnungseigentümer gemeinsam ansammeln, etwa die Instandhaltungsrückstellung, die Vermögensgegenstände, aber auch die Verbindlichkeiten (beispielsweise bei Banken). Mit Vermögensgegenständen sind sowohl Sachgegenstände (zum Beispiel Rasenmäher, Gartengerätschaften, Putzmittel, Leuchten, Bargeld, Gartenfrüchte, Verwaltungsunterlagen und andere) wie auch sonstige Vermögenswerte (Wohngeld- und Rücklagenkonto, Mietforderungen bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum, Beitragsforderungen gegenüber den einzelnen ...

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