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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

24. Februar 2017

Sachkundenachweis: Ab Frühjahr 2017 müssen Hausverwalter neue Auflagen erfüllen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Noch läuft das parlamentarische Verfahren. Über Details wird noch verhandelt. Doch eines scheint gewiss: Der Sachkundenachweis, eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Hausverwalter wird kommen. Im Frühjahr 2017 soll die Gesetzesnovelle festgeschnürt sein.

Paragraph 34c der Gewerbeordnung (GewO) wird dann der Gesetzestext sein, den Hausverwalter besonders im Blick haben sollten. Die neuen Zulassunsgregeln gelten laut zurzeit diskutiertem Gesetzentwurf nur für Verwalter, die Eigentum im Sinne von Paragraph 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verwalten. Die Zulassung ist unmittelbar gekoppelt an die persönliche Zuverlässigkeit und an die geordneten Vermögensverhältnisse des jeweiligen Antragstellers. Als persönlich zuverlässig gilt dabei jeder, der ...

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15. November 2016

Beispiel Blockheizkraftwerk: Kann eine WEG unternehmerisch tätig werden?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Blockheizkraftwerk "Dachs". Quelle: BHKW-Infothek, Louis-F. Stahl, CC-BY-SA
Blockheizkraftwerk "Dachs". Quelle: BHKW-Infothek, Louis-F. Stahl, CC-BY-SA

Eine jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland darf ein Blockheizkraftwerk betreiben. Zum Zweck der Verwaltung finanzieller Einnahmen muss keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden.

Zu diesem Urteil kam das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bereits im Januar 2015 (Aktenzeichen 4 K 1102/14), das zur Zeit aber vor dem Bundesfinanzhof in nächster Instanz verhandelt wird.

Das FG Rheinland-Pfalz berief sich auf die Regelungen des Wohnung­seigentums­gesetzes, nach denen eine Wohnungseigentümer­gemeinschaft Betreiber eines Blockheizkraftwerks sein könne, so zumindest die Richter.

Im konkreten Falle hatten Mitglieder einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft einer Wohnanlage gegen die Auffassung der Gemeinschaftsmehrheit geklagt, nach der die Gemeinschaft Betreiberin eines in der Wohnanlage befindlichen Blockheizkraftwerkes sei. Die Kläger vertraten die Meinung, eine neben der WEG existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei die rechtmäßige Betreiberin.

Auslöser dieser Meinungsdifferenz war ein ...

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16. Oktober 2016

Jeder Zahlungsanspruch setzt einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung voraus

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zwei sehr wichtige Dokumente für jeden Wohnungseigentümer sind der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung seines Verwalters.

Der Wirtschaftsplan ist ein vom Verwalter erstellter Plan, auf dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen der einzelnen Eigentümer berechnen. Er ist eine Schätzung der Kosten für das laufende beziehungsweise für das folgende Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan werden die tatsächlich angefallenen Kosten für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt, woraus sich Nach- oder Rückzahlungen der einzelnen Eigentümer ergeben können.

Den besten Überblick über die auf Wohnungseigentümer zukommenden Kosten liefert allerdings die Jahresabrechnung des Hausverwalters. In dieser Abrechnung listet er die tatsächlich angefallenen Ausgaben und Einnahmen des Vorjahres ...

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26. September 2016

Hausverwalter: Der Sachkundenachweis kommt

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Seit geraumer Zeit bereits tritt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) für einen verpflichtenden Qualifizierungsnachweis für Immobilienverwalter ein. Am 31. August 2016 scheint das Bundeskabinett ihn endlich erhört zu haben.

Dem nun einsetzenden Gesetzgebungsprozedere ging im Juli 2015 ein Referentenentwurf voran, nach der eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter eingeführt werden sollte.

Nun werden aus den Umrissen klare Konturen. Bereits ab 2017 soll es diese Zulassungspflicht geben. Erst im endgültigen Gesetz wird aber geklärt, ob diese auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll.

Wichtiger Punkt der Neureglung: Der Abschluss einer Berufshaftpflicht wird eine der Zulassungsvoraussetzungen für WEG-Verwalter sein.
Und: Verwalter werden eine Gewerbeerlaubnis gemäß ...

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12. September 2016

Versammlung der WEG: Dürfen sich Eigentümer vertreten lassen?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Die regelmäßigen Versammlungen der Wohnungseigentümer sind eine ernste Sache. Bei diesen Versammlungen geht es nicht selten um viel Geld, beispielsweise wenn die neue Haushaltsplanung, Sanierungen oder auch die jährliche Abrechnung mit dem Hausverwalter auf dem Programm steht.
Wichtig ist deshalb auch, die formellen Vorschriften zu beachten und einzuhalten. Denn ansonsten kann es schnell zu unangenehmen Streitigkeiten unter den Eigentümern kommen. Über einen Fall, in dem gar der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben wurde, entschied im Juli 2015 das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 118/14)

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer aus Tauberbischofsheim seine Ehefrau und einen seiner beiden Söhne als ...

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3. September 2016

Verwaltungsbeirat: So klappt es mit der Bestellung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Nahezu jede Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt einen Hausverwalter. Ein Verwaltungsbeirat ist hingegen noch lange nicht in jeder Immobilie anzutreffen. Es besteht also Nachholbedarf für viele Eigentümergemeinschaften, denn schließlich kann ein Verwaltungsbeirat, wenngleich nicht gesetzlich vorgeschrieben, den Verwalter mit gutem Rat zur Seite stehen. Die praktische Erfahrung zeigt, dass Beiräte oft ein gutes Auge für Erhaltungsmaßnahmen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilie wie auch für Kostensenkungen haben. Die gesamte Eigentümergemeinschaft kann also durchaus von der zusätzlichen Mühe der Beiratswahl profitieren.

Der Verwaltungsbeirat ist grundsätzlich als Vertretungsorgan und Stelle zur Vertretung der Interessen einer Gemeinschaft gegenüber ihrem Verwalter zu betrachten. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dabei ...

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23. August 2016

Belegprüfung: Wichtige Aufgabe für den Verwaltungsbeirat

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Hausverwalter sind gut damit beraten, schlüssige und vollständige Belege an die von ihnen betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften zu übergeben. Nicht von ungefähr sind Rechnungen, Kontoauszüge und Kostenvoranschläge immer wieder Grund für Rechtsstreitigkeiten zwischen Verwaltern und Eigentümern. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Verwaltungsbeirat.

Der Verwaltungsbeirat ist ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und Bindeglied zwischen beiden. Er ist Sprachrohr der Gemeinschaft, nimmt die Belegprüfung vor und arbeitet idealerweise eng mit dem Verwalter zusammen.

Die womöglich wichtigste, meist arbeitsintensivste Aufgabe des Beirats besteht in der regelmäßigen Prüfung der von der Verwaltung gesammelten Belege.

Dabei muss er alle Rechnungen ...

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12. August 2016

AG Laufen: Vermietung an Asylbewerber ist keine Mehrbelastung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter anderem kann sie weitgehende Bestimmungen zu den Nutzungsmöglichkeiten und –grenzen des Gemeinschafts- wie auch des Sondereigentums beinhalten. Beispielsweise kann die Vermietung einer Wohnung an bestimmte Personenkreise untersagt werden.

Um zu klären, wie das eigene Sondereigentum genutzt werden kann, ist ein Blick in die Teilungserklärung also notwendig. Aber nicht ausreichend. Denn auch in der Gemeinschaftsordnung oder mittels einer später getroffenen Vereinbarung innerhalb der Versammlung gemäß Paragraph 15 Absatz 1 und Paragraph 10 Absatz 2 WEG kann eine Zweckbestimmung hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums getroffen oder eine bestehende Zweckbestimmung abgeändert, eingeschränkt ...

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6. August 2016

Sanierungsbeschluss: Ohne Alternativangebote ist er rechtswidrig

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein oft wiederkehrendes Streitthema zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter: die Sanierung.

Fangen wir vorne an: Was heißt der Begriff „Sanierung“ ganz genau? Er stammt vom lateinischen Begriff „sanare“ ab, der auf Deutsch „heilen“ oder „gesund machen“ bedeutet. Das lateinische „sanus“ wird im Deutschen mit „gesund“ und „heil“ übersetzt. Im Immobilienbereich umschreibt „Sanierung“ eine umfassende Modernisierung, einen Umbau beziehungsweise einen Teilabriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispielsweise werden hierbei Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitung erneuert.

Gemäß Paragraph 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG fällt dem Hausverwalter die Aufgabe zu, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu treffen ...

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2. August 2016

Gemeinschaftseigentum: Glasbausteine sind Fenstern gleichzusetzen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wohnungseigentum ist eine Herausforderung. Rein begrifflich bereits.

Ganz allgemein bedeutet Eigentum an einer Sache im juristischen Sinne, dass ihr Eigentümer mit ihr tun und lassen kann, was er will. Es sei denn er verletzt dabei die Rechte eines Mitmenschen. Ob ein Hauseigentümer seine Fassade nun pink streicht oder grün, ist allein seine Entscheidung. Im Wohnungseigentum jedoch sieht die ganze Sache etwas anders aus. Etwas komplizierter. Vor allem wird hier zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Unterscheidung ist wichtig für zwei Fragen: Wer entscheidet? Und: Wer zahlt?

Während jeder Wohnungseigentümer für seine Wohnung, sein Sondereigentum, die alleinige Entscheidungsbefugnis, aber auch die ...

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