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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

Verwalter-News 2. Mai 2017

Die Hausordnung ist bindend: Eigentümergemeinschaft kann Vogelfutter auf Balkon untersagen

Das Leben in einem Mehrparteienhaus bedeutet immer auch Leben in einer Gemeinschaft – dies gilt auch für Wohnungseigentümer. Und wie in jeder Gemeinschaft müssen die Mitglieder gewisse Regeln einhalten. Diese finden sich zunächst im Regelwerk über die Verwaltung und Nutzung der Immobilie, in der Hausordnung und schließlich im Gesetz.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Teilungserklärung einschließlich Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschafts- und Hausordnung bilden die rechtliche Grundlage für jede Eigentümergemeinschaft, auf die die eigentliche Verwaltung aufbaut.

Vor allem in größeren Gemeinschaften empfiehlt sich eine solche Hausordnung. In dieser können die Details zu den gesetzlichen und reglementarischen Bestimmungen festgehalten werden. Hier ...

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Verwalter-News 24. April 2017

Trampolin im Garten: Wohnungseigentümer müssen einstimmig entscheiden

Bauliche Veränderungen an der gemeinschaftlichen Immobilie kommen nicht häufig vor, doch wenn sie geplant werden, sind sie nicht selten eine Ursache von Zwist und Uneinigkeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Einen konkreten Fall, der in diesen Bereich fällt, verhandelte zuletzt das Landgericht Hamburg (Aktenzeichen 318 S 5/15).

In diesem ging es um ein Trampolin im Garten. Auf den ersten Blick offenbart sich dieses Sportgerät nicht unbedingt als bauliche Veränderung, doch ein Hamburger Wohnungseigentümer sah dies anders.

Sechs Mitglieder der entsprechenden Eigentümergemeinschaft hatten den Plan gefasst, im Bereich einer Spielplatzfläche ein Trampolin aufzustellen. Dies wollten sie sich von der gesamten Eigentümerversammlung genehmigen lassen ...

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Verwalter-News 29. März 2017

Der Verwaltungsbeirat: Grundlagen für die Praxis

Verwaltungsbeiräte sind einfache Miteigentümer, arbeiten ehrenamtlich und gelangen häufig ohne lange Vorbereitungszeit in ihre Ämter. Sind sie einmal von der Eigentümerversammlung gewählt, stellen sich ihnen allerlei Fragen: Welche Aufgaben haben sie? Und welche Pflichten? Haften sie für ihre Handlungen und Entscheidungen?

Diesen Fragen wollen wir uns heute widmen.

Grundsätzlich ist der Verwaltungsbeirat das dritte verwaltende Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hinzu kommen der Hausverwalter und die Versammlung der Eigentümer als höchste Instanz.

Auf der Eigentümerversammlung wird der Verwaltungsbeirat neben dem Verwalter gewählt beziehungsweise abberufen. Dem obersten Organ Eigentümerversammlung gegenüber hat der Beirat ein Berichtspflicht. Er hat die Aufgabe und das Recht, die ...

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Verwalter-News 16. März 2017

Elektromobilität: Wohnungseigentumsgesetz auf den Prüfstand

Elektromobilität: Eine eigene Ladestation z.B. in der Tiefgarage soll in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nachgerüstet werden können. Bildquelle: Pixabay
Elektromobilität: Eine eigene Ladestation z.B. in der Tiefgarage soll in Zukunft auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nachgerüstet werden können. Bildquelle: Pixabay

Elektromobilität ist in aller Munde zur Zeit. Und die Anreize zur Um- und Aufrüstung sind durchaus gegeben: Wer beispielsweise ein Elektrofahrzeug kauft, wird mit 4.000 Euro Prämie gefördert und ist seit neustem zehn Jahre lang von der KfZ-Steuer befreit. Und in naher Zukunft soll auch das Strom-Zapfen überall problemlos möglich sein. Für 2017 wurden 400 Schnellladestationen in ganz Europa angekündigt.

Nur in der eigenen Garage herrscht noch Stillstand. Die Steckdose für’s Auto in oder an der eigenen Immobilie steht vor vielen großen Hürden – vor allem aufgrund der existierenden Miet- und Wohnungseigentumsbestimmungen. Denn stellen sich einzelne Mitglieder einer Eigentümerversammlung quer, ...

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Verwalter-News 13. März 2017

Auf die Gemeinschaftsordnung kommt es an: Ein eigenmächtiger Austausch der Fenster ist nicht immer zulässig

Nicht nur aus energetischen Gründen macht ein Austausch alter Fenster oft Sinn. Wohnungseigentümer müssen hierbei aber die Gemeinschaftsordnung beachten. Foto: Colin Maynard
Nicht nur aus energetischen Gründen macht ein Austausch alter Fenster oft Sinn. Wohnungseigentümer müssen hierbei aber die Gemeinschaftsordnung beachten.
Foto: Colin Maynard

Die Eigentümergemeinschaft darf in ihrer Gemeinschaftsordnung bestimmen, dass die Eigentümer die Außentüren und Fenster ihrer Wohnungen selbst instand halten. Ist die Eigentümergemeinschaft allerdings für die Außenfassade zuständig, kann sie die Wiederherstellung des alten Zustands verlangen. Dies hat zuletzt auch das Amtsgericht München klargestellt.

Im konkreten Fall klagte eine Münchener Eigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder. Der beklagte Mann ist Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Eine davon hatte er im Jahr 2012 mit neuen Fenstern ausstatten lassen, die sich jedoch optisch stark von den übrigen Fenstern des Hauses abhoben. So zumindest argumentierte die klagende Eigentümergemeinschaft. Gegen ihr Verlangen, die neuen Fenster wieder entfernen und ...

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Verwalter-News 24. Februar 2017

Sachkundenachweis: Ab Frühjahr 2017 müssen Hausverwalter neue Auflagen erfüllen

Noch läuft das parlamentarische Verfahren. Über Details wird noch verhandelt. Doch eines scheint gewiss: Der Sachkundenachweis, eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Hausverwalter wird kommen. Im Frühjahr 2017 soll die Gesetzesnovelle festgeschnürt sein.

Paragraph 34c der Gewerbeordnung (GewO) wird dann der Gesetzestext sein, den Hausverwalter besonders im Blick haben sollten. Die neuen Zulassunsgregeln gelten laut zurzeit diskutiertem Gesetzentwurf nur für Verwalter, die Eigentum im Sinne von Paragraph 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verwalten. Die Zulassung ist unmittelbar gekoppelt an die persönliche Zuverlässigkeit und an die geordneten Vermögensverhältnisse des jeweiligen Antragstellers. Als persönlich zuverlässig gilt dabei jeder, der ...

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Verwalter-News 15. November 2016

Beispiel Blockheizkraftwerk: Kann eine WEG unternehmerisch tätig werden?

Blockheizkraftwerk "Dachs". Quelle: BHKW-Infothek, Louis-F. Stahl, CC-BY-SA
Blockheizkraftwerk "Dachs". Quelle: BHKW-Infothek, Louis-F. Stahl, CC-BY-SA

Eine jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland darf ein Blockheizkraftwerk betreiben. Zum Zweck der Verwaltung finanzieller Einnahmen muss keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden.

Zu diesem Urteil kam das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bereits im Januar 2015 (Aktenzeichen 4 K 1102/14), das zur Zeit aber vor dem Bundesfinanzhof in nächster Instanz verhandelt wird.

Das FG Rheinland-Pfalz berief sich auf die Regelungen des Wohnung­seigentums­gesetzes, nach denen eine Wohnungseigentümer­gemeinschaft Betreiber eines Blockheizkraftwerks sein könne, so zumindest die Richter.

Im konkreten Falle hatten Mitglieder einer Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft einer Wohnanlage gegen die Auffassung der Gemeinschaftsmehrheit geklagt, nach der die Gemeinschaft Betreiberin eines in der Wohnanlage befindlichen Blockheizkraftwerkes sei. Die Kläger vertraten die Meinung, eine neben der WEG existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei die rechtmäßige Betreiberin.

Auslöser dieser Meinungsdifferenz war ein diesbezüglicher ...

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Verwalter-News 16. Oktober 2016

Jeder Zahlungsanspruch setzt einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung voraus

Zwei sehr wichtige Dokumente für jeden Wohnungseigentümer sind der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung seines Verwalters.

Der Wirtschaftsplan ist ein vom Verwalter erstellter Plan, auf dessen Basis sich die Hausgeldvorauszahlungen der einzelnen Eigentümer berechnen. Er ist eine Schätzung der Kosten für das laufende beziehungsweise für das folgende Jahr. Unabhängig vom Wirtschaftsplan werden die tatsächlich angefallenen Kosten für das abgelaufene Jahr den Hausgeldvorauszahlungen gegenübergestellt, woraus sich Nach- oder Rückzahlungen der einzelnen Eigentümer ergeben können.

Den besten Überblick über die auf Wohnungseigentümer zukommenden Kosten liefert allerdings die Jahresabrechnung des Hausverwalters. In dieser Abrechnung listet er die tatsächlich angefallenen Ausgaben und Einnahmen des Vorjahres ...

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Verwalter-News 26. September 2016

Hausverwalter: Der Sachkundenachweis kommt

Seit geraumer Zeit bereits tritt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) für einen verpflichtenden Qualifizierungsnachweis für Immobilienverwalter ein. Am 31. August 2016 scheint das Bundeskabinett ihn endlich erhört zu haben.

Dem nun einsetzenden Gesetzgebungsprozedere ging im Juli 2015 ein Referentenentwurf voran, nach der eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnungseigentumsverwalter eingeführt werden sollte.

Nun werden aus den Umrissen klare Konturen. Bereits ab 2017 soll es diese Zulassungspflicht geben. Erst im endgültigen Gesetz wird aber geklärt, ob diese auch für Mietwohnungsverwalter gelten soll.

Wichtiger Punkt der Neureglung: Der Abschluss einer Berufshaftpflicht wird eine der Zulassungsvoraussetzungen für WEG-Verwalter sein.
Und: Verwalter werden eine Gewerbeerlaubnis gemäß ...

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Verwalter-News 12. September 2016

Versammlung der WEG: Dürfen sich Eigentümer vertreten lassen?

Die regelmäßigen Versammlungen der Wohnungseigentümer sind eine ernste Sache. Bei diesen Versammlungen geht es nicht selten um viel Geld, beispielsweise wenn die neue Haushaltsplanung, Sanierungen oder auch die jährliche Abrechnung mit dem Hausverwalter auf dem Programm steht.
Wichtig ist deshalb auch, die formellen Vorschriften zu beachten und einzuhalten. Denn ansonsten kann es schnell zu unangenehmen Streitigkeiten unter den Eigentümern kommen. Über einen Fall, in dem gar der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben wurde, entschied im Juli 2015 das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 118/14)

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer aus Tauberbischofsheim seine Ehefrau und einen seiner beiden Söhne als Vertreter ...

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