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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

Verwalter-News 3. September 2016

Verwaltungsbeirat: So klappt es mit der Bestellung

Nahezu jede Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt einen Hausverwalter. Ein Verwaltungsbeirat ist hingegen noch lange nicht in jeder Immobilie anzutreffen. Es besteht also Nachholbedarf für viele Eigentümergemeinschaften, denn schließlich kann ein Verwaltungsbeirat, wenngleich nicht gesetzlich vorgeschrieben, den Verwalter mit gutem Rat zur Seite stehen. Die praktische Erfahrung zeigt, dass Beiräte oft ein gutes Auge für Erhaltungsmaßnahmen und mögliche Wertsteigerungen der Immobilie wie auch für Kostensenkungen haben. Die gesamte Eigentümergemeinschaft kann also durchaus von der zusätzlichen Mühe der Beiratswahl profitieren.

Der Verwaltungsbeirat ist grundsätzlich als Vertretungsorgan und Stelle zur Vertretung der Interessen einer Gemeinschaft gegenüber ihrem Verwalter zu betrachten. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dabei ...

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Verwalter-News 23. August 2016

Belegprüfung: Wichtige Aufgabe für den Verwaltungsbeirat

Hausverwalter sind gut damit beraten, schlüssige und vollständige Belege an die von ihnen betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften zu übergeben. Nicht von ungefähr sind Rechnungen, Kontoauszüge und Kostenvoranschläge immer wieder Grund für Rechtsstreitigkeiten zwischen Verwaltern und Eigentümern. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Verwaltungsbeirat.

Der Verwaltungsbeirat ist ein von der Eigentümerversammlung gewählter Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter und Bindeglied zwischen beiden. Er ist Sprachrohr der Gemeinschaft, nimmt die Belegprüfung vor und arbeitet idealerweise eng mit dem Verwalter zusammen.

Die womöglich wichtigste, meist arbeitsintensivste Aufgabe des Beirats besteht in der regelmäßigen Prüfung der von der Verwaltung gesammelten Belege.

Dabei muss er alle Rechnungen, ...

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Verwalter-News 12. August 2016

AG Laufen: Vermietung an Asylbewerber ist keine Mehrbelastung

Die Teilungserklärung gehört zu den wichtigsten Dokumenten einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft. Unter anderem kann sie weitgehende Bestimmungen zu den Nutzungsmöglichkeiten und –grenzen des Gemeinschafts- wie auch des Sondereigentums beinhalten. Beispielsweise kann die Vermietung einer Wohnung an bestimmte Personenkreise untersagt werden.

Um zu klären, wie das eigene Sondereigentum genutzt werden kann, ist ein Blick in die Teilungserklärung also notwendig. Aber nicht ausreichend. Denn auch in der Gemeinschaftsordnung oder mittels einer später getroffenen Vereinbarung innerhalb der Versammlung gemäß Paragraph 15 Absatz 1 und Paragraph 10 Absatz 2 WEG kann eine Zweckbestimmung hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums getroffen oder eine bestehende Zweckbestimmung abgeändert, eingeschränkt ...

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Verwalter-News 6. August 2016

Sanierungsbeschluss: Ohne Alternativangebote ist er rechtswidrig

Ein oft wiederkehrendes Streitthema zwischen Wohnungseigentümern und Hausverwalter: die Sanierung.

Fangen wir vorne an: Was heißt der Begriff „Sanierung“ ganz genau? Er stammt vom lateinischen Begriff „sanare“ ab, der auf Deutsch „heilen“ oder „gesund machen“ bedeutet. Das lateinische „sanus“ wird im Deutschen mit „gesund“ und „heil“ übersetzt. Im Immobilienbereich umschreibt „Sanierung“ eine umfassende Modernisierung, einen Umbau beziehungsweise einen Teilabriss oder eine umfangreiche Umgestaltung von Räumlichkeiten. Beispielsweise werden hierbei Versorgungsleitungen, wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitung erneuert.

Gemäß Paragraph 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG fällt dem Hausverwalter die Aufgabe zu, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahmen zu treffen. ...

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Verwalter-News 2. August 2016

Gemeinschaftseigentum: Glasbausteine sind Fenstern gleichzusetzen

Wohnungseigentum ist eine Herausforderung. Rein begrifflich bereits.

Ganz allgemein bedeutet Eigentum an einer Sache im juristischen Sinne, dass ihr Eigentümer mit ihr tun und lassen kann, was er will. Es sei denn er verletzt dabei die Rechte eines Mitmenschen. Ob ein Hauseigentümer seine Fassade nun pink streicht oder grün, ist allein seine Entscheidung. Im Wohnungseigentum jedoch sieht die ganze Sache etwas anders aus. Etwas komplizierter. Vor allem wird hier zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Die Unterscheidung ist wichtig für zwei Fragen: Wer entscheidet? Und: Wer zahlt?

Während jeder Wohnungseigentümer für seine Wohnung, sein Sondereigentum, die alleinige Entscheidungsbefugnis, aber auch die ...

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Verwalter-News 21. Juli 2016

Jahresabrechnung: Kontostände sind elementarer Bestandteil

Alle Jahre wieder. Gemäß Paragraph 28 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist ein jeder Hausverwalter dazu verpflichtet, nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Laut ständiger Rechtsprechung hat er dazu sechs Monate lang Zeit, sofern nichts anderes vertraglich geregelt wurde.

Richter bestätigten in der Vergangenheit immer wieder auch, dass eine solche Jahresabrechnung von jedem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne zusätzlichen Expertenrat verstanden werden muss.

Nun stellt sich aber die Frage: Wie muss eine solche, leicht verständliche Jahresabrechnung konkret aussehen?

Zwar hält das Gesetz keine Vorschriften parat zu Form und Inhalt, jedoch hat die ständige Rechtsprechung immer wieder auf wesentliche Merkmale einer ...

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Verwalter-News 29. Juni 2016

Jahresabrechnung: Eigentümergemeinschaft muss Methode zur Verbrauchsermittlung mehrheitlich beschließen

Gemäß der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist ein jeder Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler zu verwenden. Dies betrifft auch Wohnungseigentümergemeinschaften unmittelbar und in regelmäßigen Intervallen, denn sie haben gemäß Paragraph 21 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Befugnis zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hinsichtlich der Ermittlung des Wärmeverbrauchs besitzen sie gemäß Paragraph 3 der Heizkostenverordnung das Wahlrecht.

Diese Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung bestätigte zuletzt das Landgericht München (Aktenzeichen 1 S 14998/14 WEG) am 30. November 2015. Der Mehrheitsbeschluss ...

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Verwalter-News 17. Juni 2016

Zahlungsunwillige Mieter: Hausverwalter können haftbar gemacht werden

Wenn Eigentümer ihre Wohnung vermieten, ist es eine Selbstverständlichkeit: Der Mieter soll pünktlich zahlen können. Früher noch hieß es entsprechend: „Mietschulden sind Ehrenschulden.“ Aber die Zeiten verblassen. Viele Mieter fühlen sich an solche Weisheiten nicht mehr gebunden.

Also gilt es heute mehr als früher noch auf die Bonität der Mieter zu achten – besonders auch für Hausverwalter, wenn diese die Vermietung einer Wohnung übernehmen. Sie haften im Zweifelsfall für säumige Mieter. Die Parallele zu einer Bank drängt sich nahezu auf. Was einer jeden Bank als Kreditgeber recht ist, sollte auch Hausverwaltern als „Wohnungsgeber“ billig sein, denn Mieter gehen mit Unterzeichnen ...

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Verwalter-News 17. Juni 2016

Branchenbarometer des DDIV: Die Verwaltung kleiner Einheiten wird aufwendiger und teurer

„Die Anforderungen an die Immobilienverwalter werden immer umfangreicher“, stellt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), fest. Grund zu dieser Annahme gibt ihm das vierte Branchenbarometer seines Verbandes. Und weiter: „Die Qualität der Dienstleistung muss sich auch in der Vergütungsstruktur widerspiegeln. Deshalb ist eine maßvolle Erhöhung der Vergütungen unumgänglich.“ Die Aufgaben und gesetzlichen Pflichten der Hausverwalter werden von Jahr zu Jahr komplexer. Kleine Verwalter werden es daher auch in Zukunft nicht leichter haben: „Kleine Unternehmen mit weniger als 400 vermieteten Einheiten werden es künftig schwer haben, Neukunden zu gewinnen und sich erfolgreich am Markt zu behaupten, denn immer mehr ...

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Verwalter-News 9. Juni 2016

Urteil: WEG darf Grundstück erwerben

Wie weit dürfen die Geschäftstätigkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft reichen? Darf sie womöglich Grundstücke erwerben? Eine spannende Frage, die der Bundesgerichtshof vor wenigen Tagen bejahte (Aktenzeichen V ZR 75/15).

Im konkreten Fall wollten die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft die Zahl ihrer Autostellplätze erhöhen. Eine Nachbarin bot ihr Grundstück zum Kauf an und die Gemeinschaft nutze die Gelegenheit. Eine einzelne Wohnungseigentümerin allerdings wehrte sich gegen diesen Beschluss und zog vor Gericht.

Der BGH entschied nun: „Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durchaus einen Grundstückskauf beschließen, wenn dies in einem engen Bezug zu den Wohnungen steht. Denn die Eigentümer sind auf Autostellplätze angewiesen und müssen diese auch gegenüber ...

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