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Verwalter-News 7. März 2016

Instandhaltung der Heizungsanlage: Mehrheitsbeschluss reicht in manchen Fällen

Die Reparatur einer Heizungsanlage kann nicht nur viel Geld kosten, sondern mitunter auch reichlich Nerven. Nicht selten wird in Eigentümerversammlungen heftig debattiert und gestritten, wenn solcherart Großprojekte anstehen. Doch zumindest für den Fall, dass ein defekter Heizkessel die Ursache für den Austausch darstellt, verspricht ein Urteil des Amtsgerichts Verden aus dem Juni 2014 etwas Hoffnung auf Schonung der Nerven (Aktenzeichen 2 C 424/13).

Denn ein solcher Austausch stellt nach Meinung der Richter keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung dar und bedarf daher auch keines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung.

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen, die Heizungsanlage in ihrer Wohneigentumsanlage austauschen ...

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Verwalter-News 26. Februar 2016

Wirtschaftsplan: Streitkosten besser vorab einkalkulieren

Stockwerkeigentum erfreut sich wachsender Beliebtheit, birgt allerdings auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die ...

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Verwalter-News 18. Februar 2016

Baumangel: Gewährleistungsanspruch auf fehlenden aber geplanten Balkon

Zu den bedeutungsvollsten Aufgaben des Hausverwalters gehört es, Gewährleistungsfristen zu überwachen. Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers, für Fehler oder Mängel des Kaufobjekts oder Werks einzustehen. Allerdings gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer desöfteren eher schwierig.

Zu den verjährbaren Gewährleistungsansprüchen gehört auch der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels der Wohneigentumsanlage. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus Bauleistungen fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht zwar nur eine vierjährige Gewährleistungsfrist vor. Meist wird aber auch für Bauverträge, die nach den ...

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Verwalter-News 29. Januar 2016

Wohnungsverkauf: Energieausweis als Stolperstein

So etwas soll durchaus vorkommen: Ein Wohnungseigentümer möchte seine eigenen vier Wände verkaufen. Zu seinem Angebot muss dabei zwingend auch der Energieausweis seiner Immobilie gehören. So entschied der Gesetzgeber als Folge der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Der Energieausweis existiert in zwei Varianten. Während der relativ günstige und einfach zu erstellende Verbrauchsausweis lediglich den tatsächlichen Verbrauch der Wohnungsnutzer der letzten drei Jahre aufschlüsselt und somit in besonderem Maße vom Nutzungsverhalten der Bewohner abhängt, setzt der wesentlich aufwändigere Bedarfsausweis den Besuch eines Gutachters voraus. Dieser ermittelt den Energiebedarf basierend auf den verwendeten Baumaterialien, dem Hauszustand, der Qualität der Heizungsanlage und der Wohnungsgröße. Aus diesen ...

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my-ETW 25. Januar 2016

Update Januar 2016

Wie Sie vielleicht schon bemerkt haben, haben wir heute Nacht ein etwas
größeres Update eingespielt.

Neben einer neuen Optik enthält die neue Version vor allem
Verbesserungen für Mobilgeräte, die Möglichkeit für Verwalter, am Objekt
einzustellen, welche Reiter angezeigt werden, sowie diverse kleinere
Bugfixes. Das klingt -zugegeben!- noch nicht besonders spektakulär, und
tatsächlich findet sich der größte Teil der Änderungen gewissermaßen
"unter der Haube". Dort haben wir einiges aktualisiert und aufgeräumt,
was uns wiederum ermöglicht, Ihnen in naher Zukunft eine ganze Reihe
neuer Funktionen anbieten zu können. Über die möchte ich an dieser
Stelle noch nicht zu viel verraten, nur eines: ...

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Verwalter-News 18. Januar 2016

Streupflicht: Wenn der Schnee kommt

Manche lieben es, andere bekommen allein beim Gedanken einen Kälteschock – der Schnee. Wie jedes Jahr gibt es Tage im Winter, an denen der Schnee plötzlich vom Himmel fällt und sowohl die Städte, als auch die Landschaft in ein weißes Wunderland verwandelt. Doch während so viele Menschen sich in ihre Decken einkuscheln oder im Schnee spielen, birgt das Eis Gefahren.

Diese Erkenntnis leuchtet auch Wohnungseigentümern ein, denn ihre Wege stellen ein großes und weit unterschätztes Risiko dar. Wenn die Straßen glatt werden, passieren nicht wenige Unfälle. Die betroffenen Personen werden dabei nicht selten verletzt.

Aber was muss die Wohnungseigentümergemeinschaft hierbei ...

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Verwalter-News 22. Dezember 2015

WEG-Verwalter: Auswahlkriterien und Bedenkenswertes

Die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist zuständig für das Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer, die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die Kommunikation mit den Versorgern (Strom, Gas und anderen), die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der gemeinschaftlichen Bankkonten, die Erstellung des Wirtschaftsplanes und die jährliche Abrechnung der Hausgelder. Die WEG-Verwaltung vertritt im Rahmen ihrer Vollmachten die Eigentümer „als eine Stimme“ nach außen.

Bei der Auswahl eines geeigneten Verwalters sollte sich die Eigentümergemeinschaft über einige Punkte im Klaren sein. Wichtig ist es zunächst, dass der zukünftige Verwalter über eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfügt. Auch Erfahrung in der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften der entsprechenden Größe und die Mitgliedschaft in einem ...

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Verwalter-News 22. Dezember 2015

Grundsteuer: Deutliche Erhöhung in 2016

Auf einige Wohnungseigentümergemeinschaften werden im kommenden Jahr 2016 höhere steuerliche Belastungen zukommen. Denn viele deutsche Kommunen planen die Anhebung ihrer Grundsteuerhebesätze.

Wilhelmshaven zum Beispiel plant eine Erhöhung um 25 Prozent, Bochum um 24, Leverkusen um zehn, Wiesbaden um vier und Mönchengladbach um 23 Prozent.

Bochum wird dann mit einem Hebesatz von satten 800 Prozent neben Berlin und Duisburg zu den Städten mit den höchsten Grundsteuern gehören.

In der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“ erkannte Martin Wansleben, Hauptgeschäftsführer der DIHK: „Bei den Gemeindesteuern scheint es nur eine Richtung zu geben und zwar nach oben, trotz der insgesamt guten wirtschaftlichen Entwicklung mit sprudelnden Steuereinnahmen ...

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Verwalter-News 11. Dezember 2015

Wohnungskauf: Die Immobilienauktion

Immobilienauktionen sind sicherlich nur in seltenen Fällen Schnäppchenbörsen. Günstige Preise sind zwar manches Mal zu finden. Auf der anderen Seite lauern aber immer auch Unwägbarkeiten. Eine gute Vorbereitung auf die Auktion ist deshalb unerlässlich.

Grundlegende Informationen zu den kommenden Immobilienauktionen sind in den Amtsblättern und den Internetseiten der Amtsgerichte zu finden. Ein jedes Angebot enthält neben der Beschreibung und dem Verkehrswert in der Regel auch ein Wertgutachten. Fotos und Grundrisse runden ein transparentes Angebot ab. Besonders wichtig sind stets Informationen darüber, welche vorrangigen Rechte auf der entsprechenden Immobilie liegen, denn Baulasten oder Hypotheken können den Verkehrswert erheblich senken.

Soll eine ...

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Verwalter-News 30. November 2015

Mieter in Eigentümerversammlungen: Die Teilungserklärung entscheidet

Für manch einen mag es merkwürdig klingen. Doch in vielen Eigentümergemeinschaften setzt sich mehr und mehr die Vorgehensweise durch, Mieter, mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet, zu den Eigentümerversammlungen zu schicken. Manch ein Wohnungseigentümer wohnt fernab, manch einer hat zu viel um die Ohren, manch will sich schlicht und einfach nicht mit den teils kniffligen Fragen herumschlagen, die in der Versammlung erörtert werden müssen. Gewissenhaftere Mitglieder der Gemeinschaft stehen dann vor der Frage, inwiefern ein solches Verhalten eines Miteigentümers statthaft ist oder ob sie dagegen vorgehen können und sollten.

Bedeutsam ist auch in diesen Fällen einmal mehr die Teilungserklärung. Sofern in dieser ...

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