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Verwalter-News 13. November 2015

Marode Treppe: Wer haftet für Unfallschaden?

Folgender Fall: Ein Hausbewohner oder sein Gast betreten eine Treppenstufe im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Stufe kracht zusammen.

Frage: Wer haftet? Bestehen keine wichtigen Gründe für eine Unvermeidlichkeit des Unfalls, müssen die Eigentümer zahlen. Dies bestätigte zuletzt das Oberlandesgericht Hamm im September 2012 (Aktenzeichen I-6 U 16/12).

Im konkreten Fall war ein Mann auf der in der Dachluke integrierten Holztreppe zum Speicher des Hauses verunfallt. Der Mann hatte sich schwer verletzt, unter anderem einen Schaden am Lendenwirbel davongetragen. Doch die Hauseigentümer weigerten sich Schadensersatz zu leisten mit der Begründung, einzig das hohe Körpergewicht des Mannes von etwa 110 Kilogramm habe ...

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Verwalter-News 29. Oktober 2015

Eigentümerversammlung: Klage wegen Beschlussunfähigkeit

Nach Auffassung der Richter am Amtsgericht Neumarkt dürfen sich abwesende Wohnungseigentümer auf die Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung berufen.

In dem konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung geklagt, die er selbst – auch als Stimmvertreter anderer Wohnungseigentümer – verlassen und ihr damit die Beschlussfähigkeit entzogen hatte.

Da er im Nachgang nicht mit den Beschlüssen der ohne ihn tagenden Versammlung einverstanden war, erhob er eine entsprechende Anfechtungsklage. Die beklagte Versammlung entgegnete, der Eigentümer könne sich nicht auf die fehlende Beschlussfähigkeit berufen, da er selbst seine „Treuepflichten“ durch das vorzeitige Verlassen verletzt habe.

Das AG Neumarkt gab der Klage jedoch statt ...

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Verwalter-News 21. Oktober 2015

Gewährleistungsanspruch: Verjährung auch ohne Abnahme

Wann wurde die Immobilie Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft errichtet? Bestehen noch Gewährleistungsansprüche? Kennen Sie die Fristen.

Ansprüche auf Gewährleistung und Nachbesserung verstreichen oft, ohne dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft dies bemerkt. Und dies völlig zu recht, wie das Landgericht Schweinfurt im Januar 2015 urteilte (Aktenzeichen 22 O 135/13). Eine ausdrücklich Abnahme sei dazu nicht notwendig, eine Akzeptanz mittels Bezug der Wohnung vollkommen ausreichend.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2000 Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum in der im Jahr 1993 fertiggestellten Immobilie geltend gemacht. Die Parteien hatten in den zwischen 1990 und 1994 geschlossenen Kaufverträgen vereinbart, dass der Hausverwalter ...

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Verwalter-News 14. Oktober 2015

Mängel: Eigentümergemeinschaft kann Ansprüche an sich ziehen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann, einzelnen Eigentümern zustehende, Ansprüche aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum an sich ziehen. So entschied der Bundesgerichtshof im August 2014.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer aus eigenen Stücken heraus seinen Rechtsanwalt mit einem Beweisverfahren gegen den Bauträger beauftragt, da Mängel am Gemeinschaftseigentum erkennbar geworden waren. Später hatte dann die Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, die Schadensersatzansprüche selbst durchzusetzen. Da der initiierende Eigentümer diesen Schritt allerdings für unzulässig ansah, klagte er gegen den Entschluss der Versammlung, scheiterte allerdings vor dem BGH.

Die Richter bestätigten die Wirksamkeit des Versammlungsbeschlusses. Es sei rechtmäßig, dass die Gemeinschaft ab diesem Zeitpunkt als gesetzlicher Prozessstandschafter auftrat, ...

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Verwalter-News 7. Oktober 2015

Sanierung: WEG darf auch hohe Kredite aufnehmen

Insbesondere wenn es um das liebe Geld geht, ist keine Wohnungseigentümergemeinschaft davor gefeit, einigen internen Ärger zu produzieren. Gerade wenn kostspielige Sanierungen des Gemeinschaftseigentums anstehen, kann es dicke Luft geben. Einen Kredit aufnehmen oder eine Sonderumlage erheben? Das ist oft die Frage aller Fragen.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden (Aktenzeichen V ZR 244/14), dass eine Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Voraussetzungen durchaus auch einen lang laufenden, hohen Kredit aufnehmen kann und damit nicht gegen das Gebot der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ verstößt.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im August 2013 eine Fassadensanierung inklusive Wärmedämmung für rund zwei Millionen Euro beschlossen. Der größte Teil ...

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Verwalter-News 1. Oktober 2015

GEMA: Freudige Botschaft für Eigentümergemeinschaften

Der Bundesgerichtshof hat vor wenigen Tagen entschieden, dass eine gemeinsam genutzte Antenne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Zahlung von Gebühren an die GEMA verpflichtet.

Im konkreten Fall (Aktenzeichen I ZR 228/14) hatte die Rechteverwertungsgesellschaft gegen eine Eigentümergemeinschaft geklagt, die das von einer gemeinsamen Antenne empfangene Signal in alle Wohnbereiche weiterleitet. Aus Sicht der GEMA verstieß die Gemeinschaft damit gegen das Urheberrecht.

Doch wie bereits die zuvor eingeschalteten Instanzen verneinte auch der BGH nun den Anspruch der GEMA. Nach Ansicht der Bundesrichter kann in diesem Fall keine öffentliche Wiedergabe urheberrechtlich geschützter Werke festgestellt werden. „Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen ...

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Verwalter-News 23. September 2015

Hausgeldabrechnung: Verwalter muss Gerichtskosten übernehmen

Sollte eine Hausverwaltung entgegen ihrem Auftrag keine korrekte und vor allem nachvollziehbare Hausgeldabrechnung erstellen, können die Wohnungseigentümer vor Gericht Schadensersatz geltend machen. Zudem kommt die Verwaltung nicht umhin bei einer Niederlage auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

In einem konkreten Fall hatten Wohnungseigentümer im Jahr 2013 eine Hausgeldabrechnung erfolgreich angefochten. Das Urteil zu ihren Gunsten erging als Versäumnisurteil, da die beklagte Hausverwaltung aufgrund mangelnder Erfolgsaussichten und knappem Budget keinen eigenen Rechtsanwalt zur Verhandlung geschickt hatte. In der Hausgeldabrechnung des darauffolgenden Jahres wurden die Eigentümer dann mit den Gerichts- und Anwaltskosten der Verwaltung belastet.

Dies ist allerdings nicht rechtens. Die ...

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Verwalter-News 17. September 2015

Förderung: Neue Heizung kann Kosten sparen

Gordon Moores Gesetz von der regelmäßigen Verdopplung der Leistungsfähigkeit von Rechensystemen scheint in moderater Form auch auf die Heiztechnik anwendbar zu sein.

Moderne Heizsystem arbeiten sehr viel sparsamer und stellen einen weitaus geringeren Posten im Cashflow privater Haushalte dar. Daher kann es sich oft schon lohnen, alte Geräte bereits nach 20 Jahren zu ersetzen.

Und schon beim Kauf können Immobilieneigentümer sparen. Durchschnittlich unterstützen öffentlich-rechtliche Einrichtungen den Modernisierer mit 1.200 Euro pro Anlage. Die bedeutungsvollsten Förderprogramme sind das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ und das „Marktanreizprogramm“ (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 10 Prozent der Kosten übernimmt die staatliche KfW-Förderbank. Das ...

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Verwalter-News 11. September 2015

Anspruch auf Rückbau: Achten Sie auf die Fristen

Wenn Sie als Wohnungseigentümer mitten in einer größeren Umbauarbeit neu planen oder gar zurückbauen müssen, kann das ganz schön ins Geld gehen. Es lohnt sich also stets genau abzuklären, ob von einer Renovierung gemeinschaftliche Teile betroffen sind und ob das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft einschränkende Bestimmungen enthält.

Andererseits sollte auch die Wohnungseigentümergemeinschaft immer darauf bedacht sein, notwendige Rückbauarbeiten fristgerecht einzufordern.

Denn wenn schließlich ein Wohnungseigentümer seine ausgeführte Baumaßnahme wegen Verjährung nicht mehr zurückbauen muss, kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand zwar beseitigen, muss allerdings die anfallenden Kosten selbst tragen. So urteilte das Amtsgericht Dortmund im August 2014 (Aktenzeichen 512 C 14/14). ...

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Verwalter-News 7. September 2015

Verwaltungsbeirat: Bleiben Sie wach!

Den Job als Verwaltungsbeirat sollte kein Wohnungseigentümer auf die leichte Schulter nehmen. Denn betrügerisches Verhalten der Hausverwaltung kann auch für die Beiräte ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen. Sie haften letztlich für all das, was sie unterschreiben.

Und die Fälle, in denen sich Verwaltungsbeiräte auch vor Gericht verantworten müssen, häufen sich. So wurde im Mai dieses Jahres eine Beirätin vor den Richter zitiert, nachdem der Hausverwalter Gelder im sechsstelligen Bereich im Casino verspielt hatte. Der Frau wurde vorgeworfen, Warnzeichen dieses Fehlverhaltens nicht früh genug erkannt zu haben. Zumindest in zivilrechtlichen Prozessen belangt zu werden, droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie vorsätzlich ...

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