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6. August 2015

Gemeinschaftliche Feste: Kosten dürfen nicht auf Mitglieder umgelegt werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so ...

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29. Juli 2015

Verwaltungsbeirat: Drei Mitglieder sind gesetzlich vorgeschrieben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Als Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft wird dem Verwaltungsbeirat vom Gesetzgeber eine Vermittlerrolle zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zugesprochen.

Gemäß Paragraph 20 i.V.m. Paragraph 29 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), „bestellt die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung und legt die Anzahl der Beisitzer fest.“ Während eine pauschale Aufwandsentschädigung gegen Nachweis möglich aber nicht zwingend ist, schreibt der Gesetzgeber die Mindestzahl der Beiratsmitglied präzise vor.

Werden weniger als drei Mitglieder gewählt, ist die Wahl des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und damit schlicht und einfach unwirksam. Dies stellte das Amtsgericht Leonberg im Juli 2014 klar (Aktenzeichen 7 C 243/14).

Im konkreten ...

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23. Juli 2015

Instandhaltungsrücklage: Gesetzliche Vorgaben beachten

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Ein jeder Wohnungseigentümer besitzt einen rechtlichen Anspruch darauf, dass von sämtlichen Mitgliedern seiner Eigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Diese Rücklage dient der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie etwa der Reparatur von Balkonen, Dächern, Fenstern, Heizungen, Türen, den Dekorationsarbeiten im Treppenhaus, der Pflege von Gärten und der Durchführung von Kleinreparaturen.

Über die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft urteilte zuletzt auch das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge (Aktenzeichen 20 C 687/14). Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, lediglich 2,50 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage zurückzulegen, geklagt.

Der Amtsrichter gab der Klägerin recht, stellte klar ...

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15. Juli 2015

Hausordnung: Nächtliches Türabschließen darf keine Pflicht sein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Haustür ihres Mehrparteienhauses „im allgemeinen Interesse“ nachts abgeschlossen werden muss, kann dies schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Darauf, dass eine abgeschlossene Tür im Brandfall zu einem tödlichen Hindernis werden kann, wies am 12. Mai 2015 das Landgericht Frankfurt am Main hin (Aktenzeichen 2-13 S 127/12). Ein entsprechender Beschluss der Versammlung widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, einen Punkt ihrer Hausordnung in den folgenden Wortlaut zu ändern: „Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten.“ Das Amtsgericht Kassel ...

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25. Juni 2015

Instandhaltung: Anspruch gegen Eigentümergemeinschaft verjährt

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Instandhaltungen sind in Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften ein immer wiederkehrendes Thema.

Bei den Eigentümern liegt schließlich die Verantwortung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum. Dies gehört zur sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ferner müssen die Wohnungseigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenwirken. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu angehalten, das Notwendige zu vereinbaren beziehungsweise zu beschließen.

Gemäß Paragraph 16 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) gebührt jedem Wohnungseigentümer „ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Paragraph 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“. Nach Absatz ...

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17. Juni 2015

Wasserschaden: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschäden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit Feuchtigkeitsprobleme ...

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11. Juni 2015

Fördergeld: Reiseführer durch den Dschungel

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro ...

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1. Juni 2015

Energieeinsparverordnung: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer ist. Typischerweise zählt dazu auch die Heizungsanlage. Das sollte Ihnen als regelmäßiger Leser dieses Blogs bekannt sein.
Doch wissen Sie auch, dass vor allem ältere Gebäude ein großes Energieeinsparpotenzial aufweisen? Energetisches Bauen war vor rund 40 Jahren noch nahezu unbekannt. Eine ausreichende Wärmedämmung von Dach, Keller, Wänden und Decken fand daher ebenso wenig statt wie die Isolierverglasung von Fenstern.

Besonders ältere Eigentumswohnanlagen sollten daher energetisch saniert werden, sofern dies nicht bereits geschehen ist. Wenn Ihnen beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage aus einem Baujahr zwischen ...

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15. Mai 2015

Immobilienerwerb: Die Teilungserklärung verlangt Aufmerksamkeit

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Während die Zinsen am Anleihenmarkt ins Bodenlose rauschen, orientieren sich mehr und mehr Anleger in Richtung Immobilien. Auch Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Die Preise steigen, die Auswahl schrumpft. Interessieren auch Sie sich für den Erwerb einer neuen Wohnung, sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand des Objekts achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses in Augenschein nehmen. Schließlich bedeutet der Erwerb ein langfristiges Engagement. Worauf Sie sich konkret einlassen werden, zeigt Ihnen die Teilungserklärung der Gemeinschaft.

Diese Teilungserklärung wird auch gerne als „Grundgesetz“ der beteiligten Wohnungseigentümer bezeichnet und entspricht einer notariell beglaubigten Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines ...

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8. Mai 2015

Jahresabrechnung: Kein Wirtschaftsplan, sondern Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Alle Jahre wieder. Die Abrechnung des Hausverwalters kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig für böses Blut sorgen.

Dass eine Jahresabrechnung, deren Zweck es stets ist, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft darzustellen und die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten und den Hausgeld-Vorauszahlungen gegenüber zu stellen, nur dann als ordnungsgemäß angesehen werden kann, wenn sie nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft ausweist, stellte das Landgericht Hamburg am 6. Juni 2014 (Aktenzeichen 318 S 85/13) fest. Die Jahresabrechnung habe nichts gemein mit einem Wirtschaftsplan und dürfe daher nicht die vorgesehenen Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft beinhalten.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer die ...

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