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14. April 2015

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger ...

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9. April 2015

Sondereigentum: Sanierungskosten trägt nicht die WEG

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Oftmals kann es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu Streitigkeiten bezüglich der Finanzierung von Sanierungen kommen. Nicht selten liegt eine solche Auseinandersetzung in einem nicht ausreichenden Bewusstsein für die Charakteristika von Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet.

Beide Eigentumsarten sind klar voneinander zu trennen. Die Hausverwaltung, das heißt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, ist streng von der Verwaltung des Sondereigentums (im Regelfall die Eigentumswohnung) zu unterscheiden. Die eigentliche Hausverwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Mietwohnungsverwaltung, als Verwaltung von Sondereigentum, obliegt demgegenüber dem jeweiligen Eigentümer.

Zum Themenkomplex Sanierungen und Sondereigentum hat das Landgericht Hamburg-Blankenese am 8. Januar 2014 (Aktenzeichen 539 C 17/13) ein bedeutsames ...

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2. April 2015

Hausverwalter: Bonität eines potentiellen Käufers darf überprüft werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gerade, wenn größere Sanierungen anstehen, wird das Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oft auf eine harte Probe gestellt.

Umfangreiche Erneuerungen sollte die Gemeinschaft stets längerfristig und möglichst präzise im Voraus planen. Umfassende Sanierungen werden in bewohnten Gebäuden zumeist in Zyklen von 25 Jahren notwendig. Gemeinschaftliche Teile der Immobilie werden dabei stets in Verantwortung der Gemeinschaft saniert.

Und auch Hausverwalter sollten Sanierungen stets mitbedenken. Auch bei der Auswahl des Käufers einer zu veräußernden Eigentumswohnung. Wie das Landgericht Köln am 8. September 2014 (Aktenzeichen 29 T 96/14) klarstellte, darf ein Hausverwalter seine Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Bonität des Erwerbers ...

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24. März 2015

Hausgeld: Zahlungspflicht besteht auch ohne neuem Wirtschaftsplan

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Immer wieder kann es vorkommen, dass Miteigentümer einer Immobilie mit der Zahlung des monatlichen Hausgelds in Rückstand geraten.

Grundlage für die Höhe des zu zahlenden Hausgelds bildet stets der jeweilige Wirtschaftsplan, der von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Dieser Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen künftigen Ausgaben und Einnahmen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums für das laufende Kalenderjahr beziehungsweise bereits für das folgende Jahr.

Der Zahlungsrückstand eines Miteigentümers sollte von den pünktlich zahlenden Wohnungseigentümern jedoch nicht leichtfertig akzeptiert werden. Auch wenn noch kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, besteht weiterhin die Verpflichtung Hausgeld zu zahlen. So entschied das Amtsgericht Brake am 29. Oktober 2014 ...

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18. März 2015

Mietpreisbremse: Der Geist, der Gutes will, aber Böses schafft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wer Gutes will und plant, erschafft allzuoft nur das Gegenteil. Auch auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich, wie schädlich weil ineffizient Monopole wirtschaften.

Dies hat unlängst auch der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Rolf Kornemann erkannt. Gegenüber dem Magazin „Focus“ nannte er die von der Großen Koalition durchgesetzte Mietpreisbremse eine „gigantische und illegale Umverteilungsaktion des Staates“. Er befürchtet, die eigentliche Zielgruppe – Normalverdiener und Familien mit Kindern – würden von dem neuen Gesetz nicht profitieren: „Auch künftig setzen sich Menschen mit hohen Einkommen durch. Der Unterschied ist nur, dass sie den Wohnraum günstiger bekommen als vorher.“ Eine staatlich begrenzte Miete helfe keinem weiter ...

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11. März 2015

Hausgeld: Eigentümer müssen Vorauszahlungen nur auf ein Konto der Gemeinschaft leisten

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Jeder Eigentümer einer Wohnung ist verpflichtet, an den Hausverwalter ein monatliches Hausgeld zu zahlen. Mit diesem Hausgeld werden Vorauszahlungen für laufende umlagefähige Betriebskosten, Verwaltervergütung, sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten geleistet. Nach Ablauf eines Jahres rechnet der Hausverwalter anhand der tatsächlich entstandenen Kosten ab und es kommt beim Vergleich mit dem gezahlten Hausgeld zu einer Nachzahlung oder einer Erstattung.

In Wohneigentümergemeinschaften stellt das Hausgeld immer wieder ein Streitthema dar, das oft auch erst vor Gericht abgeschlossen wird. Ein kniffliger Punkt unter vielen sind dabei die Zahlungsmodalitäten, genauer die Frage, ob das Hausgeld im Zweifelsfall auch auf ein Konto des Hausverwalters eingezahlt ...

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23. Februar 2015

Austauschpflicht: Viele Hauseigentümer müssen in neue Heizkessel investieren

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.

Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren ...

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12. Februar 2015

Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch für Grundbesitzabgaben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wohnungseigentümer müssen immer auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen ihrer gesamten Eigentümergemeinschaft im Blick haben und notfalls für diese in Vorleistung gehen, wenn es um die Begleichung von ausstehenden Gebührenbescheiden geht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Neustadt am 11. Dezember 2014 (Aktenzeichen 4 K 777/14).

Im konkreten Fall hatte eine rheinland-pfälzische Gemeinde für eine Liegenschaft Abfallentsorgungsgebühren erhoben und bei nur einem Wohnungseigentümer eingefordert. Dieser hatte das Vorgehen für unzulässig betrachtet und gegen den Bescheid geklagt. Das VG Neustadt widersprach ihm aber nun und bestätigte seine Haftung.

Für das Beitrags- und Gebührenrecht sei grundsätzlich im Interesse der Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im ...

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4. Februar 2015

Betriebskosten: Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Jedes Jahr aus Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß § 556a Abs. 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens ...

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28. Januar 2015

Modernisierung: Die Stadt Berlin greift weiter in das Eigentumsrecht von Wohnungseigentümern ein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Andreas Geisel (SPD) hat einen klassischen DDR-Ausbildungsweg hinter sich. Er besuchte von 1972 bis 1982 eine polytechnische Oberschule in Ost-Berlin und absolvierte anschließend bis 1985 eine Berufsausbildung mit Abitur zum Facharbeiter für Nachrichtentechnik in Neubrandenburg. Ab 1986 folgte eine Weiterbeildung an der Dresdner Hochschule für Verkehrswesen „Friedrich List” mit Schwerpunkt Ökonomie des Nachrichtenwesens.

Heute ist Andreas Geisel Berlins Senator für Stadtentwicklung und Umwelt und ist stolz darauf, seine Stadt einen weiteren Schritt voran gebracht zu haben: „Mit dem Umwandlungsverbot haben wir endlich ein weiteres mietenpolitisches Instrument, das uns hilft, Berliner Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten zu schützen ...

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