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Verwalter-News 20. August 2015

Effizienzlabel für Heizungen: Gewinner und Verlierer

Die Einschläge kommen näher. Wohnungseigentümergemeinschaften geht es in puncto Gemeinschaftseigentum Schritt für Schritt an den Kragen. Im Keller geht es los.

Ab dem 26. September 2015 werden Effizienzlabel für neue Heizungsanlagen zur Pflicht. Ab dem 1. Januar 2016 werden Bezirksschornsteinfeger, Heizungsinstallateure oder Energieberater aber auch Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, gemäß ihrer Effizienz kennzeichnen.

Pädagogische Maßnahmen hat die Bundesregierung damit anscheinend im Sinn. Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) begründete den neuen Aufkleber folgendermaßen: „Mit dem kostenlosen Effizienzlabel für alte Heizkessel wollen wir die Verbraucher besser informieren und sie beim Energiesparen unterstützen. Es soll ihnen helfen, schnell und leicht verständlich ...

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Verwalter-News 17. August 2015

Hausverwaltung kurz und bündig: Vier schnelle Rechte und Pflichten

Für jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist es von elementarer Bedeutung, die Rechte und Pflichten ihres Verwalters zu kennen. Deshalb heute an dieser Stelle: Drei Rechte und eine Pflicht im Crash-Kurs.

Recht des Verwalters: Das Landgericht Köln stellte im September 2014 klar, dass ein Verwalter vor seiner Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Bonität des möglichen Käufers prüfen darf – vor allem dann, wenn in der nahen Zukunft eine kostspielige Sanierung der Wohnung ansteht.

Recht des Verwalters: Der Bundesgerichtshof entschied im Oktober 2014, dass ein Rechtsanwalt durch den Hausverwalter aus der Kasse der Gemeinschaft bezahlt werden darf – unter der Voraussetzung, dass ein ...

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Verwalter-News 6. August 2015

Gemeinschaftliche Feste: Kosten dürfen nicht auf Mitglieder umgelegt werden

Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so gering ...

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Verwalter-News 29. Juli 2015

Verwaltungsbeirat: Drei Mitglieder sind gesetzlich vorgeschrieben

Als Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft wird dem Verwaltungsbeirat vom Gesetzgeber eine Vermittlerrolle zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zugesprochen.

Gemäß Paragraph 20 i.V.m. Paragraph 29 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), „bestellt die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung und legt die Anzahl der Beisitzer fest.“ Während eine pauschale Aufwandsentschädigung gegen Nachweis möglich aber nicht zwingend ist, schreibt der Gesetzgeber die Mindestzahl der Beiratsmitglied präzise vor.

Werden weniger als drei Mitglieder gewählt, ist die Wahl des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und damit schlicht und einfach unwirksam. Dies stellte das Amtsgericht Leonberg im Juli 2014 klar (Aktenzeichen 7 C 243/14).

Im konkreten Fall hatte ein ...

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Verwalter-News 23. Juli 2015

Instandhaltungsrücklage: Gesetzliche Vorgaben beachten

Ein jeder Wohnungseigentümer besitzt einen rechtlichen Anspruch darauf, dass von sämtlichen Mitgliedern seiner Eigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Diese Rücklage dient der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie etwa der Reparatur von Balkonen, Dächern, Fenstern, Heizungen, Türen, den Dekorationsarbeiten im Treppenhaus, der Pflege von Gärten und der Durchführung von Kleinreparaturen.

Über die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft urteilte zuletzt auch das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge (Aktenzeichen 20 C 687/14). Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, lediglich 2,50 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage zurückzulegen, geklagt.

Der Amtsrichter gab der Klägerin recht, stellte klar, dass eine ...

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Verwalter-News 15. Juli 2015

Hausordnung: Nächtliches Türabschließen darf keine Pflicht sein

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Haustür ihres Mehrparteienhauses „im allgemeinen Interesse“ nachts abgeschlossen werden muss, kann dies schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Darauf, dass eine abgeschlossene Tür im Brandfall zu einem tödlichen Hindernis werden kann, wies am 12. Mai 2015 das Landgericht Frankfurt am Main hin (Aktenzeichen 2-13 S 127/12). Ein entsprechender Beschluss der Versammlung widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, einen Punkt ihrer Hausordnung in den folgenden Wortlaut zu ändern: „Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten.“ Das Amtsgericht Kassel hatte ...

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Verwalter-News 25. Juni 2015

Instandhaltung: Anspruch gegen Eigentümergemeinschaft verjährt

Instandhaltungen sind in Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften ein immer wiederkehrendes Thema.

Bei den Eigentümern liegt schließlich die Verantwortung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum. Dies gehört zur sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ferner müssen die Wohnungseigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenwirken. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu angehalten, das Notwendige zu vereinbaren beziehungsweise zu beschließen.

Gemäß Paragraph 16 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) gebührt jedem Wohnungseigentümer „ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Paragraph 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“. Nach Absatz ...

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Verwalter-News 17. Juni 2015

Wasserschaden: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschäden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit ...

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Verwalter-News 11. Juni 2015

Fördergeld: Reiseführer durch den Dschungel

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro je Einzelmaßnahme ...

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Verwalter-News 1. Juni 2015

Energieeinsparverordnung: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer ist. Typischerweise zählt dazu auch die Heizungsanlage. Das sollte Ihnen als regelmäßiger Leser dieses Blogs bekannt sein.
Doch wissen Sie auch, dass vor allem ältere Gebäude ein großes Energieeinsparpotenzial aufweisen? Energetisches Bauen war vor rund 40 Jahren noch nahezu unbekannt. Eine ausreichende Wärmedämmung von Dach, Keller, Wänden und Decken fand daher ebenso wenig statt wie die Isolierverglasung von Fenstern.

Besonders ältere Eigentumswohnanlagen sollten daher energetisch saniert werden, sofern dies nicht bereits geschehen ist. Wenn Ihnen beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage aus einem Baujahr zwischen ...

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