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11. März 2015

Hausgeld: Eigentümer müssen Vorauszahlungen nur auf ein Konto der Gemeinschaft leisten

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Jeder Eigentümer einer Wohnung ist verpflichtet, an den Hausverwalter ein monatliches Hausgeld zu zahlen. Mit diesem Hausgeld werden Vorauszahlungen für laufende umlagefähige Betriebskosten, Verwaltervergütung, sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten geleistet. Nach Ablauf eines Jahres rechnet der Hausverwalter anhand der tatsächlich entstandenen Kosten ab und es kommt beim Vergleich mit dem gezahlten Hausgeld zu einer Nachzahlung oder einer Erstattung.

In Wohneigentümergemeinschaften stellt das Hausgeld immer wieder ein Streitthema dar, das oft auch erst vor Gericht abgeschlossen wird. Ein kniffliger Punkt unter vielen sind dabei die Zahlungsmodalitäten, genauer die Frage, ob das Hausgeld im Zweifelsfall auch auf ein Konto des Hausverwalters eingezahlt ...

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23. Februar 2015

Austauschpflicht: Viele Hauseigentümer müssen in neue Heizkessel investieren

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.

Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren ...

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12. Februar 2015

Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch für Grundbesitzabgaben

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wohnungseigentümer müssen immer auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen ihrer gesamten Eigentümergemeinschaft im Blick haben und notfalls für diese in Vorleistung gehen, wenn es um die Begleichung von ausstehenden Gebührenbescheiden geht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Neustadt am 11. Dezember 2014 (Aktenzeichen 4 K 777/14).

Im konkreten Fall hatte eine rheinland-pfälzische Gemeinde für eine Liegenschaft Abfallentsorgungsgebühren erhoben und bei nur einem Wohnungseigentümer eingefordert. Dieser hatte das Vorgehen für unzulässig betrachtet und gegen den Bescheid geklagt. Das VG Neustadt widersprach ihm aber nun und bestätigte seine Haftung.

Für das Beitrags- und Gebührenrecht sei grundsätzlich im Interesse der Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im ...

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4. Februar 2015

Betriebskosten: Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Jedes Jahr aus Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß § 556a Abs. 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens ...

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28. Januar 2015

Modernisierung: Die Stadt Berlin greift weiter in das Eigentumsrecht von Wohnungseigentümern ein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Andreas Geisel (SPD) hat einen klassischen DDR-Ausbildungsweg hinter sich. Er besuchte von 1972 bis 1982 eine polytechnische Oberschule in Ost-Berlin und absolvierte anschließend bis 1985 eine Berufsausbildung mit Abitur zum Facharbeiter für Nachrichtentechnik in Neubrandenburg. Ab 1986 folgte eine Weiterbeildung an der Dresdner Hochschule für Verkehrswesen „Friedrich List” mit Schwerpunkt Ökonomie des Nachrichtenwesens.

Heute ist Andreas Geisel Berlins Senator für Stadtentwicklung und Umwelt und ist stolz darauf, seine Stadt einen weiteren Schritt voran gebracht zu haben: „Mit dem Umwandlungsverbot haben wir endlich ein weiteres mietenpolitisches Instrument, das uns hilft, Berliner Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten zu schützen ...

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21. Januar 2015

Hauseigentum: Versicherungspflicht gegen Elementarschäden rückt näher

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

In seiner Sitzung am vergangenen Mittwoch, den 14. Januar 2015 bekräftigte der Petitionsausschuss des Deutschen Bundestags unter dem Vorsitz von Kersten Steinke (Die Linke) seine Forderung nach einer Versicherungspflicht der Gebäudeeigentümer gegen Elementarschäden. Die Abgeordneten beschlossen einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) als Material zu überweisen sowie den Fraktionen zur Kenntnis zu geben.

Die Petenten fordern in der Eingabe, dass alle Eigentümer von Gebäuden eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden abschließen müssen, wobei die Beiträge in den Hochrisikozonen gedeckelt oder staatlich bezuschusst werden sollen. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass Naturkatastrophen in regelmäßigen Abständen Milliardenschäden am ...

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11. Januar 2015

Energieeffizienz: Neue Pflichten und Subventionen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Kurz vor Jahresfrist hat das Bundeskabinett mit seinem „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ (NAPE) ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Reduktion der Treibhausgasemission bis zum Jahr 2020 beschlossen. Der Ausstoß der als klimaschädlich betrachteten Gase soll dabei in fünf Jahren um 40 Prozent auf jährlich 750 Millionen Tonnen gesenkt werden.

Um dieses ehrgeizige Ziel erreichen zu können, benötigt die Regierung einmal mehr die Unterstützung der privaten Hauseigentümer. So sollen diese diverse energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie zukünftig steuerlich absetzen können und Zuschüsse erhalten. In den kommenden vier Jahren will die Bundesregierung dafür eine Milliarde Euro bereitstellen. Auch die Beratung durch Energieexperten vor Ort soll ...

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2. Januar 2015

LG Frankfurt: Wiederwahl des Verwalters nach grober Pflichtverletzung nicht statthaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Hausverwalter bekleiden eine verantwortungsvolle Position. Gegenüber der Wohneigentümergemeinschaft sind sie zur Rechenschaft verpflichtet. Und die Eigentümergemeinschaft sollte nicht allzu leichtfertig mit den Arbeitsergebnissen ihres Verwalters umgehen. Denn im Zweifelsfall obsiegt auch in einer WEG das Eigentumsrecht des Einzelnen.

Hat die Wohneigentümergemeinschaft aufgrund von Pflichtverletzungen des Hausverwalters finanziellen Schaden erlitten, widerspricht seine Wiederbestellung der ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine einstweilige Verfügung gegen die Bestellung kann in einem solchen Fall gerechtfertigt sein. So entschied das Landgericht Frankfurt am 20. März 2014 (Aktenzeichen 2-13 S 165/13) im Rechtsstreit zwischen einer klagenden Eigentümerin und den weiteren Mitgliedern ihrer Eigentümergemeinschaft.

In einer Eigentümerversammlung hatten die Wohnungseigentümer ...

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22. Dezember 2014

AG Lichtenberg: Mieter muss Handwerksarbeiten tagsüber dulden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das Feld der Konfliktherde zwischen Mietern und Vermietern ist weit. Anlässe für Zwistigkeiten sind vielfältig. Und oft können harmlose Mücken zu bösen Elefanten gedeihen. Das Mietrecht in der Bundesrepublik lässt den Mietern bisweilen viele Freiräume. Ein Urteil jedoch, das die Position des Hausverwalters gegenüber den Mietern einer Immobilie stärkt, fällte das Amtsgericht Lichtenberg am 4. April 2014 (Aktenzeichen 18 C 366/13).

Ein Vermieter hatte seinem Mieter die Ablesung der Heizkostenverteiler und Wasserzähler mit entsprechenden Terminvorgaben angekündigt. In diesem Zuge wollte der Vermieter gleichzeitig auf Funktechnik umstellen und diese entsprechend austauschen lassen. Die Arbeiten sollten tagsüber an einem Werktag stattfinden ...

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16. Dezember 2014

BGH: Wohneigentümergemeinschaften dürfen Unterlassungsansprüche geltend machen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Vor wenigen Tagen, am 5. Dezember 2014, hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der Frage entschieden, unter welchen Voraussetzungen einzelne Wohnungseigentümer vor Gericht verlangen können, dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben (Aktenzeichen V ZR 5/14). Die Richter kamen zu dem Schluss, dass eine individuelle Rechtsverfolgung dann nicht mehr möglich ist, sobald die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen.

Im konkreten Fall hatte eine Wohneigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer prozessiert, in dessen Wohnung gewerbliche Prostitution betrieben worden war. Ein Eigentümer der Gemeinschaft wollte jedoch nicht so lange warten und verklagte den Nachbarn selbst auf Unterlassung des ...

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