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15. Juli 2015

Hausordnung: Nächtliches Türabschließen darf keine Pflicht sein

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Haustür ihres Mehrparteienhauses „im allgemeinen Interesse“ nachts abgeschlossen werden muss, kann dies schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Darauf, dass eine abgeschlossene Tür im Brandfall zu einem tödlichen Hindernis werden kann, wies am 12. Mai 2015 das Landgericht Frankfurt am Main hin (Aktenzeichen 2-13 S 127/12). Ein entsprechender Beschluss der Versammlung widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, einen Punkt ihrer Hausordnung in den folgenden Wortlaut zu ändern: „Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten.“ Das Amtsgericht Kassel ...

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25. Juni 2015

Instandhaltung: Anspruch gegen Eigentümergemeinschaft verjährt

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Instandhaltungen sind in Versammlungen von Wohnungseigentümergemeinschaften ein immer wiederkehrendes Thema.

Bei den Eigentümern liegt schließlich die Verantwortung für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum. Dies gehört zur sogenannten ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ferner müssen die Wohnungseigentümer zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenwirken. Die Wohnungseigentümer sind gesetzlich dazu angehalten, das Notwendige zu vereinbaren beziehungsweise zu beschließen.

Gemäß Paragraph 16 Absatz 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) gebührt jedem Wohnungseigentümer „ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß Paragraph 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile“. Nach Absatz ...

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17. Juni 2015

Wasserschaden: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschäden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit Feuchtigkeitsprobleme ...

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11. Juni 2015

Fördergeld: Reiseführer durch den Dschungel

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro ...

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1. Juni 2015

Energieeinsparverordnung: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer ist. Typischerweise zählt dazu auch die Heizungsanlage. Das sollte Ihnen als regelmäßiger Leser dieses Blogs bekannt sein.
Doch wissen Sie auch, dass vor allem ältere Gebäude ein großes Energieeinsparpotenzial aufweisen? Energetisches Bauen war vor rund 40 Jahren noch nahezu unbekannt. Eine ausreichende Wärmedämmung von Dach, Keller, Wänden und Decken fand daher ebenso wenig statt wie die Isolierverglasung von Fenstern.

Besonders ältere Eigentumswohnanlagen sollten daher energetisch saniert werden, sofern dies nicht bereits geschehen ist. Wenn Ihnen beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage aus einem Baujahr zwischen ...

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15. Mai 2015

Immobilienerwerb: Die Teilungserklärung verlangt Aufmerksamkeit

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Während die Zinsen am Anleihenmarkt ins Bodenlose rauschen, orientieren sich mehr und mehr Anleger in Richtung Immobilien. Auch Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Die Preise steigen, die Auswahl schrumpft. Interessieren auch Sie sich für den Erwerb einer neuen Wohnung, sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand des Objekts achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses in Augenschein nehmen. Schließlich bedeutet der Erwerb ein langfristiges Engagement. Worauf Sie sich konkret einlassen werden, zeigt Ihnen die Teilungserklärung der Gemeinschaft.

Diese Teilungserklärung wird auch gerne als „Grundgesetz“ der beteiligten Wohnungseigentümer bezeichnet und entspricht einer notariell beglaubigten Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines ...

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8. Mai 2015

Jahresabrechnung: Kein Wirtschaftsplan, sondern Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Alle Jahre wieder. Die Abrechnung des Hausverwalters kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig für böses Blut sorgen.

Dass eine Jahresabrechnung, deren Zweck es stets ist, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft darzustellen und die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten und den Hausgeld-Vorauszahlungen gegenüber zu stellen, nur dann als ordnungsgemäß angesehen werden kann, wenn sie nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft ausweist, stellte das Landgericht Hamburg am 6. Juni 2014 (Aktenzeichen 318 S 85/13) fest. Die Jahresabrechnung habe nichts gemein mit einem Wirtschaftsplan und dürfe daher nicht die vorgesehenen Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft beinhalten.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer die ...

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20. April 2015

Förderprogramm: Höhere Zuschüsse für Ökoheizungen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Höhere Zuschüsse aus dem Steuersäckel winken seit April 2015 allen Immobilieneigentümern, die ihre Heizungssystem auf erneuerbare Energien umstellen. Die Fördersätze des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wurden für Pelletheizungen, solarthermische Anlagen sowie Erdwärmepumpen erhöht.

Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der ...

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14. April 2015

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger ...

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9. April 2015

Sondereigentum: Sanierungskosten trägt nicht die WEG

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Oftmals kann es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu Streitigkeiten bezüglich der Finanzierung von Sanierungen kommen. Nicht selten liegt eine solche Auseinandersetzung in einem nicht ausreichenden Bewusstsein für die Charakteristika von Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet.

Beide Eigentumsarten sind klar voneinander zu trennen. Die Hausverwaltung, das heißt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, ist streng von der Verwaltung des Sondereigentums (im Regelfall die Eigentumswohnung) zu unterscheiden. Die eigentliche Hausverwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Mietwohnungsverwaltung, als Verwaltung von Sondereigentum, obliegt demgegenüber dem jeweiligen Eigentümer.

Zum Themenkomplex Sanierungen und Sondereigentum hat das Landgericht Hamburg-Blankenese am 8. Januar 2014 (Aktenzeichen 539 C 17/13) ein bedeutsames ...

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