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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

Verwalter-News 23. September 2015

Hausgeldabrechnung: Verwalter muss Gerichtskosten übernehmen

Sollte eine Hausverwaltung entgegen ihrem Auftrag keine korrekte und vor allem nachvollziehbare Hausgeldabrechnung erstellen, können die Wohnungseigentümer vor Gericht Schadensersatz geltend machen. Zudem kommt die Verwaltung nicht umhin bei einer Niederlage auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

In einem konkreten Fall hatten Wohnungseigentümer im Jahr 2013 eine Hausgeldabrechnung erfolgreich angefochten. Das Urteil zu ihren Gunsten erging als Versäumnisurteil, da die beklagte Hausverwaltung aufgrund mangelnder Erfolgsaussichten und knappem Budget keinen eigenen Rechtsanwalt zur Verhandlung geschickt hatte. In der Hausgeldabrechnung des darauffolgenden Jahres wurden die Eigentümer dann mit den Gerichts- und Anwaltskosten der Verwaltung belastet.

Dies ist allerdings nicht rechtens. Die ...

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Verwalter-News 17. September 2015

Förderung: Neue Heizung kann Kosten sparen

Gordon Moores Gesetz von der regelmäßigen Verdopplung der Leistungsfähigkeit von Rechensystemen scheint in moderater Form auch auf die Heiztechnik anwendbar zu sein.

Moderne Heizsystem arbeiten sehr viel sparsamer und stellen einen weitaus geringeren Posten im Cashflow privater Haushalte dar. Daher kann es sich oft schon lohnen, alte Geräte bereits nach 20 Jahren zu ersetzen.

Und schon beim Kauf können Immobilieneigentümer sparen. Durchschnittlich unterstützen öffentlich-rechtliche Einrichtungen den Modernisierer mit 1.200 Euro pro Anlage. Die bedeutungsvollsten Förderprogramme sind das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ und das „Marktanreizprogramm“ (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 10 Prozent der Kosten übernimmt die staatliche KfW-Förderbank. Das ...

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Verwalter-News 11. September 2015

Anspruch auf Rückbau: Achten Sie auf die Fristen

Wenn Sie als Wohnungseigentümer mitten in einer größeren Umbauarbeit neu planen oder gar zurückbauen müssen, kann das ganz schön ins Geld gehen. Es lohnt sich also stets genau abzuklären, ob von einer Renovierung gemeinschaftliche Teile betroffen sind und ob das Reglement der Wohnungseigentümergemeinschaft einschränkende Bestimmungen enthält.

Andererseits sollte auch die Wohnungseigentümergemeinschaft immer darauf bedacht sein, notwendige Rückbauarbeiten fristgerecht einzufordern.

Denn wenn schließlich ein Wohnungseigentümer seine ausgeführte Baumaßnahme wegen Verjährung nicht mehr zurückbauen muss, kann die Gemeinschaft den rechtswidrigen Zustand zwar beseitigen, muss allerdings die anfallenden Kosten selbst tragen. So urteilte das Amtsgericht Dortmund im August 2014 (Aktenzeichen 512 C 14/14). ...

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Verwalter-News 7. September 2015

Verwaltungsbeirat: Bleiben Sie wach!

Den Job als Verwaltungsbeirat sollte kein Wohnungseigentümer auf die leichte Schulter nehmen. Denn betrügerisches Verhalten der Hausverwaltung kann auch für die Beiräte ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen. Sie haften letztlich für all das, was sie unterschreiben.

Und die Fälle, in denen sich Verwaltungsbeiräte auch vor Gericht verantworten müssen, häufen sich. So wurde im Mai dieses Jahres eine Beirätin vor den Richter zitiert, nachdem der Hausverwalter Gelder im sechsstelligen Bereich im Casino verspielt hatte. Der Frau wurde vorgeworfen, Warnzeichen dieses Fehlverhaltens nicht früh genug erkannt zu haben. Zumindest in zivilrechtlichen Prozessen belangt zu werden, droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie vorsätzlich ...

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Verwalter-News 20. August 2015

Effizienzlabel für Heizungen: Gewinner und Verlierer

Die Einschläge kommen näher. Wohnungseigentümergemeinschaften geht es in puncto Gemeinschaftseigentum Schritt für Schritt an den Kragen. Im Keller geht es los.

Ab dem 26. September 2015 werden Effizienzlabel für neue Heizungsanlagen zur Pflicht. Ab dem 1. Januar 2016 werden Bezirksschornsteinfeger, Heizungsinstallateure oder Energieberater aber auch Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, gemäß ihrer Effizienz kennzeichnen.

Pädagogische Maßnahmen hat die Bundesregierung damit anscheinend im Sinn. Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) begründete den neuen Aufkleber folgendermaßen: „Mit dem kostenlosen Effizienzlabel für alte Heizkessel wollen wir die Verbraucher besser informieren und sie beim Energiesparen unterstützen. Es soll ihnen helfen, schnell und leicht verständlich ...

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Verwalter-News 17. August 2015

Hausverwaltung kurz und bündig: Vier schnelle Rechte und Pflichten

Für jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist es von elementarer Bedeutung, die Rechte und Pflichten ihres Verwalters zu kennen. Deshalb heute an dieser Stelle: Drei Rechte und eine Pflicht im Crash-Kurs.

Recht des Verwalters: Das Landgericht Köln stellte im September 2014 klar, dass ein Verwalter vor seiner Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Bonität des möglichen Käufers prüfen darf – vor allem dann, wenn in der nahen Zukunft eine kostspielige Sanierung der Wohnung ansteht.

Recht des Verwalters: Der Bundesgerichtshof entschied im Oktober 2014, dass ein Rechtsanwalt durch den Hausverwalter aus der Kasse der Gemeinschaft bezahlt werden darf – unter der Voraussetzung, dass ein ...

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Verwalter-News 6. August 2015

Gemeinschaftliche Feste: Kosten dürfen nicht auf Mitglieder umgelegt werden

Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so gering ...

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Verwalter-News 29. Juli 2015

Verwaltungsbeirat: Drei Mitglieder sind gesetzlich vorgeschrieben

Als Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft wird dem Verwaltungsbeirat vom Gesetzgeber eine Vermittlerrolle zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zugesprochen.

Gemäß Paragraph 20 i.V.m. Paragraph 29 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), „bestellt die Gemeinschaft einen Verwaltungsbeirat durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung und legt die Anzahl der Beisitzer fest.“ Während eine pauschale Aufwandsentschädigung gegen Nachweis möglich aber nicht zwingend ist, schreibt der Gesetzgeber die Mindestzahl der Beiratsmitglied präzise vor.

Werden weniger als drei Mitglieder gewählt, ist die Wahl des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und damit schlicht und einfach unwirksam. Dies stellte das Amtsgericht Leonberg im Juli 2014 klar (Aktenzeichen 7 C 243/14).

Im konkreten Fall hatte ein ...

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Verwalter-News 23. Juli 2015

Instandhaltungsrücklage: Gesetzliche Vorgaben beachten

Ein jeder Wohnungseigentümer besitzt einen rechtlichen Anspruch darauf, dass von sämtlichen Mitgliedern seiner Eigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrücklage angesammelt wird. Diese Rücklage dient der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie etwa der Reparatur von Balkonen, Dächern, Fenstern, Heizungen, Türen, den Dekorationsarbeiten im Treppenhaus, der Pflege von Gärten und der Durchführung von Kleinreparaturen.

Über die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft urteilte zuletzt auch das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge (Aktenzeichen 20 C 687/14). Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, lediglich 2,50 Euro pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage zurückzulegen, geklagt.

Der Amtsrichter gab der Klägerin recht, stellte klar, dass eine ...

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Verwalter-News 15. Juli 2015

Hausordnung: Nächtliches Türabschließen darf keine Pflicht sein

Beschließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Haustür ihres Mehrparteienhauses „im allgemeinen Interesse“ nachts abgeschlossen werden muss, kann dies schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Darauf, dass eine abgeschlossene Tür im Brandfall zu einem tödlichen Hindernis werden kann, wies am 12. Mai 2015 das Landgericht Frankfurt am Main hin (Aktenzeichen 2-13 S 127/12). Ein entsprechender Beschluss der Versammlung widerspreche der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, einen Punkt ihrer Hausordnung in den folgenden Wortlaut zu ändern: „Im allgemeinen Interesse ist die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten.“ Das Amtsgericht Kassel hatte ...

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