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In der Rubrik "Verwalter-News" finden Sie aktuelle Nachrichten, Urteile und Analysen für Verwalter und Immobilienprofis.

1. Juni 2015

Energieeinsparverordnung: Alte Heizungen müssen ausgetauscht werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer ist. Typischerweise zählt dazu auch die Heizungsanlage. Das sollte Ihnen als regelmäßiger Leser dieses Blogs bekannt sein.
Doch wissen Sie auch, dass vor allem ältere Gebäude ein großes Energieeinsparpotenzial aufweisen? Energetisches Bauen war vor rund 40 Jahren noch nahezu unbekannt. Eine ausreichende Wärmedämmung von Dach, Keller, Wänden und Decken fand daher ebenso wenig statt wie die Isolierverglasung von Fenstern.

Besonders ältere Eigentumswohnanlagen sollten daher energetisch saniert werden, sofern dies nicht bereits geschehen ist. Wenn Ihnen beispielsweise eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage aus einem Baujahr zwischen ...

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15. Mai 2015

Immobilienerwerb: Die Teilungserklärung verlangt Aufmerksamkeit

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Während die Zinsen am Anleihenmarkt ins Bodenlose rauschen, orientieren sich mehr und mehr Anleger in Richtung Immobilien. Auch Eigentumswohnungen werden immer beliebter. Die Preise steigen, die Auswahl schrumpft. Interessieren auch Sie sich für den Erwerb einer neuen Wohnung, sollten Sie nicht nur auf Lage und Zustand des Objekts achten, sondern auch die Eigentümergemeinschaft des Hauses in Augenschein nehmen. Schließlich bedeutet der Erwerb ein langfristiges Engagement. Worauf Sie sich konkret einlassen werden, zeigt Ihnen die Teilungserklärung der Gemeinschaft.

Diese Teilungserklärung wird auch gerne als „Grundgesetz“ der beteiligten Wohnungseigentümer bezeichnet und entspricht einer notariell beglaubigten Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines ...

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8. Mai 2015

Jahresabrechnung: Kein Wirtschaftsplan, sondern Einnahmen-Ausgaben-Rechnung

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Alle Jahre wieder. Die Abrechnung des Hausverwalters kann in einer Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig für böses Blut sorgen.

Dass eine Jahresabrechnung, deren Zweck es stets ist, die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft darzustellen und die tatsächlich angefallenen Bewirtschaftungskosten und den Hausgeld-Vorauszahlungen gegenüber zu stellen, nur dann als ordnungsgemäß angesehen werden kann, wenn sie nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft ausweist, stellte das Landgericht Hamburg am 6. Juni 2014 (Aktenzeichen 318 S 85/13) fest. Die Jahresabrechnung habe nichts gemein mit einem Wirtschaftsplan und dürfe daher nicht die vorgesehenen Ausgaben einer Eigentümergemeinschaft beinhalten.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer die ...

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20. April 2015

Förderprogramm: Höhere Zuschüsse für Ökoheizungen

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Höhere Zuschüsse aus dem Steuersäckel winken seit April 2015 allen Immobilieneigentümern, die ihre Heizungssystem auf erneuerbare Energien umstellen. Die Fördersätze des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) wurden für Pelletheizungen, solarthermische Anlagen sowie Erdwärmepumpen erhöht.

Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der ...

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14. April 2015

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger ...

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9. April 2015

Sondereigentum: Sanierungskosten trägt nicht die WEG

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Oftmals kann es innerhalb einer Eigentümergemeinschaft zu Streitigkeiten bezüglich der Finanzierung von Sanierungen kommen. Nicht selten liegt eine solche Auseinandersetzung in einem nicht ausreichenden Bewusstsein für die Charakteristika von Sonder- und Gemeinschaftseigentum begründet.

Beide Eigentumsarten sind klar voneinander zu trennen. Die Hausverwaltung, das heißt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, ist streng von der Verwaltung des Sondereigentums (im Regelfall die Eigentumswohnung) zu unterscheiden. Die eigentliche Hausverwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die Mietwohnungsverwaltung, als Verwaltung von Sondereigentum, obliegt demgegenüber dem jeweiligen Eigentümer.

Zum Themenkomplex Sanierungen und Sondereigentum hat das Landgericht Hamburg-Blankenese am 8. Januar 2014 (Aktenzeichen 539 C 17/13) ein bedeutsames ...

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2. April 2015

Hausverwalter: Bonität eines potentiellen Käufers darf überprüft werden

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Gerade, wenn größere Sanierungen anstehen, wird das Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft oft auf eine harte Probe gestellt.

Umfangreiche Erneuerungen sollte die Gemeinschaft stets längerfristig und möglichst präzise im Voraus planen. Umfassende Sanierungen werden in bewohnten Gebäuden zumeist in Zyklen von 25 Jahren notwendig. Gemeinschaftliche Teile der Immobilie werden dabei stets in Verantwortung der Gemeinschaft saniert.

Und auch Hausverwalter sollten Sanierungen stets mitbedenken. Auch bei der Auswahl des Käufers einer zu veräußernden Eigentumswohnung. Wie das Landgericht Köln am 8. September 2014 (Aktenzeichen 29 T 96/14) klarstellte, darf ein Hausverwalter seine Zustimmung zur Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Bonität des Erwerbers ...

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24. März 2015

Hausgeld: Zahlungspflicht besteht auch ohne neuem Wirtschaftsplan

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Immer wieder kann es vorkommen, dass Miteigentümer einer Immobilie mit der Zahlung des monatlichen Hausgelds in Rückstand geraten.

Grundlage für die Höhe des zu zahlenden Hausgelds bildet stets der jeweilige Wirtschaftsplan, der von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Dieser Wirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen künftigen Ausgaben und Einnahmen bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums für das laufende Kalenderjahr beziehungsweise bereits für das folgende Jahr.

Der Zahlungsrückstand eines Miteigentümers sollte von den pünktlich zahlenden Wohnungseigentümern jedoch nicht leichtfertig akzeptiert werden. Auch wenn noch kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, besteht weiterhin die Verpflichtung Hausgeld zu zahlen. So entschied das Amtsgericht Brake am 29. Oktober 2014 ...

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18. März 2015

Mietpreisbremse: Der Geist, der Gutes will, aber Böses schafft

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Wer Gutes will und plant, erschafft allzuoft nur das Gegenteil. Auch auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich, wie schädlich weil ineffizient Monopole wirtschaften.

Dies hat unlängst auch der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Rolf Kornemann erkannt. Gegenüber dem Magazin „Focus“ nannte er die von der Großen Koalition durchgesetzte Mietpreisbremse eine „gigantische und illegale Umverteilungsaktion des Staates“. Er befürchtet, die eigentliche Zielgruppe – Normalverdiener und Familien mit Kindern – würden von dem neuen Gesetz nicht profitieren: „Auch künftig setzen sich Menschen mit hohen Einkommen durch. Der Unterschied ist nur, dass sie den Wohnraum günstiger bekommen als vorher.“ Eine staatlich begrenzte Miete helfe keinem weiter ...

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11. März 2015

Hausgeld: Eigentümer müssen Vorauszahlungen nur auf ein Konto der Gemeinschaft leisten

Henning Lindhoff

Henning Lindhoff

Jeder Eigentümer einer Wohnung ist verpflichtet, an den Hausverwalter ein monatliches Hausgeld zu zahlen. Mit diesem Hausgeld werden Vorauszahlungen für laufende umlagefähige Betriebskosten, Verwaltervergütung, sonstige Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten geleistet. Nach Ablauf eines Jahres rechnet der Hausverwalter anhand der tatsächlich entstandenen Kosten ab und es kommt beim Vergleich mit dem gezahlten Hausgeld zu einer Nachzahlung oder einer Erstattung.

In Wohneigentümergemeinschaften stellt das Hausgeld immer wieder ein Streitthema dar, das oft auch erst vor Gericht abgeschlossen wird. Ein kniffliger Punkt unter vielen sind dabei die Zahlungsmodalitäten, genauer die Frage, ob das Hausgeld im Zweifelsfall auch auf ein Konto des Hausverwalters eingezahlt ...

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